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发表时间：
2003-04-10
作者：
【杨宝民】
文章主题：
国际健康养生园策划方案
内容：
深圳东部假日海景家园暨
国际健康养生园策划方案
未经本人许可不得抄袭转载
承接大型房地产与健康养生会所项目策划
本人完成国内第一个海水健康保养中心策划方案欢迎地产公司合作
电子邮件:
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研究员：杨宝民
2003 年 3 月２０日
目
录
一、 项目地理位置与特点
二、 中国房地产发展现状与突破口
三、 深圳老龄住宅市场与度假市场需求研究
四、 中国老板阶层健康状况与休闲娱乐市场研究
五、 深圳 5000 年健康养生文化
六、 健康养生理念房地产项目的实例
七、 海景金色家园建筑规划方案
八、 深圳国际健康养生园的理念设计
九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划
十、 深圳国际健康养生园的项目设置规划设想
十一、 深圳国际健康养生园的服务体系
十二、 深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出
十三、 项目投入产出分析估算
十四、 项目建议结论
摘要：
假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。
中达集团计划在这里兴建度假村与老年公寓。
深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑，对东部项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。
根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。
在度假村中设立深圳国际健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化 SPA,充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，填补我国海洋文化的空白。
建筑用地 30 万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓 15 万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓 5 万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。
一、 项目地理位置与特点
假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。大鹏半岛位于深圳市东部，毗邻香港，东濒大亚湾，有 31 公里的蔚蓝海岸和天然良港，自然景观优美，是名副其实的黄金海岸。
假日海景家园总占地面积 30 万平方米，规划酒店建筑面积 5 万平方米，公寓式住宅与别墅群建筑面积 25-30 万平方米。
本项目远离市区，距离市区 50 多公里，离大亚湾距离较近。新建成的深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在 2003 年 10 月前通车，高速公路已经为本项目留有出口。本项目度假区可与小梅沙、大梅沙度假旅游区、盐田港和龙岗区高新技术产业带相连，与市中心距离为半小时车程，有充足的客源保证。
葵涌发展前景广阔，有着丰富的土地、海洋和旅游资源，是深圳市政府规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区，是深圳未来十五年的重点开发区，随着东部沿海高速公路的建成开通，将给葵涌带来一次新的发展机遇。
图 1 项目位置图
葵涌镇旅游资源丰富，东江纵队司令部位于土洋村，东江纵队北上纪念亭位于本项目区域，依山傍海，沙滩细软，适合发展旅游业。
图 2 东江纵队司令部旧址
图 3 东江纵队北上纪念亭
假日海景家园三面环海，用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、山谷、山峰一应俱全，地形地貌独具特色，现有树木和野草，随着添土抬高地面，绿化条件更加理想。本项目符合《深圳旅游区规划发展纲要》和《大鹏半岛旅游区总体规划》。
本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标，本项目老年公寓与度假别墅以及配套五星级海景酒店项目，将填补深圳东部旅游、房地产的空白，有益于打造深圳东部海岸新景观，具有广阔的市场前景。
二、 中国房地产发展现状与突破口
中国房地产从 90 年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，地步第一级从本地市场开始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了 3 亿销售额的佳绩。碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊等进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营的康庄大道，例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级的家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏。
从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。
我们分析购买别墅的主要人群是成功人士，他们为了事业的成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级。别墅在人们眼中，它不仅是住房，更是身份与社会地位的象征。
经过 20 多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中，但是大
部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充满的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真。
健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。
杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索，运用知识集成策划理论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。
该课题提炼中西健康文化与知识，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。
结合中达集团东部项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑深圳东部项目得具体特点，进行针对性策划。
三、 深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究
与世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，到 2000 年我国有 1.3 亿 60 岁以上的老人（占总人口的 10.7%）。其中 65 岁以上的 0.9 亿人，约占 7%。到 2025 年，60 岁以上老人为 2.78 亿人，其中 65 岁以上的老人 1.91 亿。至 2040 年，60 岁以上老人 3.74 亿人，而 65 岁以上老人达到 2．87 亿。二是老年住宅设施差，急待完善。
1998 年，我国老年人口为 1.24 亿，男性老年人占 48.25%，女性老年人占 51.75%。
银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院与养老院模式。
深圳虽然是“最年轻的城市”，第五次人口普查资料显示，15 至 64 岁的人口占了 90.39%，65 岁以上的人口为 7.8 万人，但有专家估计，随着经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到人们的关注。深圳特区已经成功走过 20 年的历程，第一代创业者已经有相当一批退休人群，许多中年人已经事业有成，将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚，为内地父母购买住房来深圳定居也成为潮流。
以深圳万科四季花城为例，从内地来深圳老年人占有相当大的比例。
香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人缺乏空气清新，环境优美，活动地域开阔的老人社区。
纵观目前比较平谈的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。
根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合,开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导，争取开发的优惠政策。
四、 深圳老板阶层健康状况与休闲娱乐、度假市场分析
1.深圳老板阶层健康状况与娱乐方式变迁
深圳第一代老板 类别 娱乐方式
本地农民，依靠炒卖土地发财，建农民房出租成为百万富翁。
去豪华酒楼显示气派，去卡拉 OK 寻欢作乐，例如金龙玉风大酒店、辉煌歌舞厅等娱乐场所，以包养二奶为荣。这类人群普遍比较迷信，喜欢敬神拜佛。
政府官员背景，依靠倒卖批文，炒卖土地与装修工程、建筑工程发财走私发财，主要是收买官员或是干部子女利用父母特权搞走私发财，例如汽油。
高尔夫运动主要目的是显示身份，不仅自己参与，同时向政府官员行贿会员证
购买股票发财，利用借款购买原始股票发财，造就 80 年代的第一批富翁 IT 公司或第一批作柜台生意发财致富
喜欢看财经节目，喜欢聚会和旅游，世界之窗等旅游景点建成，深圳成为旅游城市
第二代老板 一批农民企业家在市场竞争中开始成长，一批走私致富的老年开始
卡拉 OK 文化带来娱乐，但是喝过量啤酒以及过晚的休息有害健康。
一批高学历年青设计师，利用 92 年房地产热从事装修行业，通过装修工程成为百万富翁
酒吧文化开始兴起，蹦迪给年青人带来刺激，满足年青人发泄情绪的需要，但是老板阶层为显示稳重很少参加这类年青人的活动。
咨询公司、广告公司年青知识分子创业成功 体育运动与休闲娱乐活动，例如自驾车游览活动兴起
高科技公司，利用深圳良好科技环境，造就一批高收入白领，以深圳以华为公司、中兴新公司为代表
2.深圳东部黄金海岸度假市场分析
（1）深圳旅游市场情况
99 年接待海内外游客 1700 万人，其中，海外游客 230 万人；旅游收入 150 亿元，创汇11 亿美元，占全国旅游收入的十分之一，占广东省的三分之一。
2000 年深圳市旅游业总收入实现 301.60 亿元,比 99 年增长 21.22%,
相当于当年全市国内生产总值的 18%,占全国旅游总收入的 6.66%.
2001 年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，我市共接待外地来深游客 817.35 万人次，比去年增长 6.86%，占全年游客接待量 17.76%，其中海外游客 170.70 万人次，国内游客 646.65 万人次。2001 年三个黄金周共实现旅游收入 59.14 亿元，占全年旅游总收入 18.48%，比去年增长 14.15%。其中，外汇收入 2.06 亿美元，国内旅游收入 41.86 亿元。
2002 年，深圳市共接待中外游客 5069.12 万人次，比上年同期增长 10.18%，旅游总收入353.96 亿元，比上年同期增长 10.61%，其中旅游外汇收入 16.79 亿美元，同比增长 11.12%。在过去的一年里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果，共实现旅游收入 64.63 亿元，在全国 25 个重点旅游城市中居第二位。截止 2002 年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续 10 年位居全国主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24 小时通关”、“144 小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激，将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。
在 2003 年全市旅游工作会议上，市旅游局称，将与市规划与国土资源局、市城管办以及龙岗、盐田两区紧密配合，搞好我市海滨旅游规划，通过部门联手，打造深圳旅游“海滨度假”新形象和黄金海岸新热点，共同规划、开发和宣传好东部的山海旅游资源，争取在不长的时间内，使海滨度假成为继“主题公园”之后我市又一张旅游名片。
（2）深圳万科开发大梅沙度假物业，是本项目的竞争对手之一，但是两个项目之间距离较远，定位存在差异。本项目直接与大海岸线连接，而万科大梅沙项目位于盐田到大梅沙高速公路的西北面，与大梅沙海面存在 1 公里距离。
本项目同类竞争对手距离最近的是金海滩旅游度假俱乐部，它位于深圳的东部海岸，小梅沙以东葵涌镇溪涌村的溪涌湾。碧蓝的海水、优质的沙滩和轻柔的海风，造就了这里优美的自然环境。而占地２００亩和一百栋半山海景度假别墅和一个豪华会所更是为这里增添神韵之笔。这些别墅依山势而建，呈阶梯式排列，高低错落，户户望海。
美国ＫＰＦ事物所设计师把欧美古典风格和海滨山地自然景观相融合，营造出一个充满西洋情调的休闲胜地。该俱乐部还拥有最完美的会所设施，为会员提供至善至美的健身、休闲、娱乐、餐饮和康乐等服务；俱乐部为会员提供国际水准的豪华大别墅；俱乐部山下的游艇码头、山顶的观海公园以及溪涌湾沙质优良的海滨浴场将把您带入如诗如画、如梦如幻的境地。
四星级的金沙湾大酒店是深圳东部档次最高的酒店。与本项目中酒店存在一定竞争，由于本项目是五星级酒店，定位存在较大差异性。
五、 深圳 5000 年健康养生文化
根据文献考证，可以说中国养生学萌芽于商周时期，在漫长的历史长河中，它随着人们对发病学原理认识的逐步深化，以及中国古代哲学和各种自然科学的不断渗透而不断充实完善，所以有关养生的理论与实践有着鲜明的中国式特点。
中国养生学的特点
一、形神兼备，首重养神 养形 1.动以养形是关键
2.体欲常劳，毋使过极
3.养精血就是养形体
养神 1.养神的关键是清静
2.清虚静定，才能发挥人的潜在力，表现出更大的智慧
3.清虚静定，积极思维，才能有所作为
4.清虚静定，并非教人去世离俗
5.清净养神既所以固精
二、掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度
饮食五味的适度
体力房事的适度
三、强调先天因素，重视后天调摄
明朝的张景岳说：先天强厚者多寿，后天薄弱者多夭；后天培养者寿者更寿，后天《石斤》削者夭者更夭。
四、因年龄而异，注意分阶段养生 婴幼儿期注意优育
青少年期是培育期
婚孕期主张晚婚少育：1.晚婚。2.少育。3.节制房事 4.男女健康情况
中年开始抗衰老 如同电影人到中年所说，上有老，下有小，自己的事业也处于顶峰期间，这一阶段抗衰老至关重要。
老年设法延缓衰老：调神，饮食，房事，老则长虑，经常用脑思考。
五、顺应自然，保护生机 顺应自然界阴阳变化以护养调摄
顺乎自然之理，顺应自然而然以养生
六、重视环境与健康长寿的关系
早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。《皇帝内经》也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。现代工业的发展，造成对自然环境巨大的破坏，许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时，非常重视选址，要求在森林覆盖率较高的山谷中，具有泉水资源，具有新鲜的空气，注重环保住宅与周围生态环境的和谐。
以上概括了中国养生学的特点。中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节与和，无过不及，使人体各种机能不受伤害；体现人们执着追求的“形与神俱”而终其天年“，对生死的达观态度；体现了中国人民讲究道德休养、始终奋斗不息，养生而不苟生的大无畏精神。
六、 健康养生理念房地产项目的成功实例
6.1 东方太阳城项目的出世背景与理念设计
开发商简介
北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司，北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计，精心打造中国首个大规模成熟退休社区——东方太阳城。已建成项目有：位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅；位于海淀区知春路的希格玛中心（包括希格玛大厦及希格玛公寓），
决策人 投资方希格玛公司总裁王晓岩
项目负责人 项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理 SIMON 先生
项目借鉴美国太阳城
太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从 1961 年开始建设，占地 10 平方公里，太阳城中心历经 40 年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约 17000 名，而且一直处于持续增长的态势。
这里的居民必须是 55 岁以上的老人，18 岁以下的陪同人士一年居住不能超过 30 天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。
这里空气新鲜、绿草如茵、6 个大型开发式社区围绕着 126 个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。
这里的房价比正常的市面上的价格便宜 70%，老年人都把这里比作自已的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。这里的几个大会所里，每天安排了丰富多彩的活动，读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引人入胜。
老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。
太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有 126 个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每人费用大约为＄1500。太阳城中心是世界闻名的BEN
SUTTON 高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。
不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近 10 岁，生活充实而又富有光彩，从心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。
东方太阳城项目理念设计
东方太阳城是"全新退休生活的领跑者"，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念，简单的概括可以总结为全新退休生活的四个现代化：
环境生活自然化：
◎◎◎◎ 美国 SASAKI 名匠心血，倾力巨作 7000 亩林地毗邻 2000 亩潮白河水面。近 3500亩规划面积，
0.23 容积率社区内近 200000 平方米水面与潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。
起居生活便捷化所有建筑不高于 4 层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。
◎◎◎◎
点式、板式、联廊、联体别墅和别墅，69－250 平方米的多种建筑形式，尽数傍水而立，提供最大选择可能。房屋设计着眼于一生的方便使用，无障碍设计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。中日友好医院与东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内的家政服务部、餐饮购物中心，提供良多生活服务。
社区生活丰富化
◎◎◎◎
社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场……专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。
家庭生活层次化
◎◎◎◎
丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。
项目地理位置
图 4 东方太阳城位置图
6.2 东方太阳城项目的建筑规划
东方太阳城规划设计
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美国著名景观设计公司 SASAKI 公司担纲整体规划设计、建筑设计
国内知名设计公司维拓时代建筑设计院
图 5 东方太阳城规划平面图
占地 3500 亩 234 万平方米，总建筑面积 70 万平方米，公建面积为 40000 平方米,0.23容积率，SASAKI 在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记，它注重整体的景观效果，强调自然、建筑、人文景观的和谐统一，并提出了一系列崭新的设计思路，如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入社区的人，站在社区的任何一个地点，都会有通透的视觉景观感受；
又比如一个 18 洞的标准高尔夫球场环绕整个社区，使东方太阳城成为名副其实的"绿色高尔夫社区"；20 万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化。
图 6 东方太阳城一期规划平面图
东方太阳城一期位于整个社区的西南角，占地 18.6 万平米，建筑面积约 9 万平米，绿化率为 50.8%，容积率为 0.69。一期建筑围绕着 3 万平米的水面呈辐射状排列，以二到四层的低层建筑物业为主。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从 69 到 250 平米不等，四层公寓带电梯，层高 2.9 米。户型多样，可满足客户不同需求。
图 7 东方太阳城一期效果图
规划设计单位
外方设计：
国际著名的美国 SASAKI 设计公司担纲"东方太阳城"的景观规划及建筑设计。SASAKI公司在城市与园林设计，度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉：马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛 Costa
Smeralda、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自 SASAKI 的手笔。
在国内，美国 SASAKI 设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划，皆身手不凡。在社区规划、景观建筑方面，Sasaki 阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI 挥毫之处，即会呈现壮观美景。
案例提炼：我从王志纲工作室任高级策划师时，就开始关注健康产业与房地产业的有效嫁接，全面考察了北京东方太阳城等项目，在健康养生与高级别墅策划方面处于前沿地位。
中方设计：
北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉，并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。它曾经与美国 HOK、澳大利亚 DCM 及考克思 COX、德国 GM等合作完成许多知名小区，包括阳光 100 国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。
田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计的万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区 A08 取均获得北京市及建设部优秀设计奖，具有丰富的住宅设计经验。
建筑设计
户型设计：
建筑形式多样，一期房屋面积从 69 平方米至 250 平方米的公寓和联体别墅
大开间设计 6.3 米的豪华面宽 ，落地大窗明厨明卫，采光通透。4 层带电梯设计，品质一流
。设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充分利用有效面积 ，联体别墅中庭花园设计
建筑设计：
地面平坦，无高差，通道不设门槛。
户内外门的宽度均为 1 米，方便轮椅通过。
开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。
地面做防滑处理。
老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。
老人听力降低，提高报警声响。
各种提示标志字体加大，以利老人辨识。
房内设置报警系统，使老人可以随时求助。
系统设计：
公寓对讲门禁系统
安防呼叫系统
压缩天然气泄漏报警
社区电子巡更系统
社区入口 IC 卡闸门
网络光纤入社区、电话线入户
社区集中供暖（30 元/平方米/一个采暖季）
市政电网供电（国家标准收费）
社区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准）
社区深层地下水供水系统
6.3 东方太阳城的运作模式分析
运作模式 总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。
大门入口
客户第一，漂亮的接待中心首先做好，售楼工作是要注重形象。
样板间给客户留下局部印象；湖面给客户留下景观印象。
图 8 东方太阳城运作模式图
七、 海景金色家园建筑策划
根据中华国际养生园设计构思场地要求：面积５００亩—１０００亩左右，具有茂密森林资源的山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源,能够形成小型湖面。拥有适宜种植观赏花卉的土地２０亩更佳。拥有海水与海景资源更佳。用地特点：农业高科技用地与房地产用地相结合，房地产用地２００亩以内。
深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源，用地有小山也有流向大海的溪流，此地人文背景甚佳，东江纵队等革命旧址均在项目区域。
经过项目实地考察以及对市场的调查与分析，考虑到深圳东部海岸度假物业的大量兴建因素，我认为很有必要进行市场细分，建议集团公司在市场差异化方面下功夫，关注老年住宅与度假市场，通过大胆创新赢得属于中达集团的市场份额。
规划要点：
建筑用地 30 万平方米，建议规划五星级酒店５万平方米(项目可行性报告另报)，高档别墅区３万平方米左右，老年公寓 15 万平方米，针对普通游客市场的三星级标准度假公寓 5 万平方米，形成深圳最具特色的老年社区，吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住。
本项目规划 5000 平方米深圳国际健康养生园，中西健康养生文化融为一体，不仅能够为老年人提供健康医疗与服务，而且能够为游客提供健康服务，起到生命加油站，人体大修厂的作用。
图 9 东部项目建筑规划平面图
沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来的成败，因此，我们有必要高起点按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目，
1. 大面积绿化，绿化率超过 40%，增加健康养生花卉的种植量。
2. 注重自然采光与太阳能利用，全面注意节水、节电，污水连入市政管道，避免直接对海滨造成污染。
3. 积极采用适合生态住宅的新工艺、新产品与新设备，例如积极采用绿色建材。
4. 所有房间采用绿色装饰材料，由深圳装饰协会监督装饰，实现绿色装修。
5. 度假村的水景采用循环利用方式，在路径中有目的设置净化湿地，种植具有水质净化作用的植物。
生态住宅与度假村等开发要有所创新，实现社会、环境、经济效益的统一。
建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导，开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作，为项目的营销奠定坚实的基础。
老年住宅建筑规范：
关于建筑出入口
1、老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m×1．50m 的轮椅回旋面积。
2、老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。
3、老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于 0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。
4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于 120mm，宽不宜小于 380mm，坡道坡度不宜大于 1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。
5、当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。
6、出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。
关于过厅和走道
1、老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：
A、户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。
B、户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于 0．50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。
C、户室内通过式走道净宽不应小于 1．20m。
2、老年人公共建筑，通过式走道净宽不宜小于 1．80m。
3、老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。
4、通过式走道两侧墙面 0．90m 和 0．65m 高处宜设 40～50mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面下部应设 0．35m 高的护墙板。
关于坡道和电梯
1．老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于 1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步。
2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于 300mm，公共建筑不应小于 320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于 150mm，公共建筑不应大于 130mm。蹋面前缘宜设高度不大于 3mm
的异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于 10mm。
3．不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于 1．50m，坡道长度不宜大于 12．00m，坡度不宜大于 1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50 的有关规定。并应符合下列要求：
A、坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于 1．50m。
B、 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于 1．50m 的轮椅缓冲地带。
C、 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于 50mm 的安全档台。
4、楼梯与坡道两侧离地高 0．90m 和 0．65m 处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。
5、设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地 0．90m 和 0．65m 高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。
关于居室
1、老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。
2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于 14m2，卧室使用面积不宜小于 10m2。矩形居室的短边净尺度不宜小于 3．00m。老年人基础设施参数应符合附录 A 的规定。
3、老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于 6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于 3．30m。
关于厨房
1、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于 6．00m2，其最小短边净尺寸不应小于 2．10m。
2、厨房操作台面高不宜小于 0．75m～0．80m
，台面宽度不应小于 0．50m，台下净空高度不应小于 0．60m，台下净空前后进深不应小
于 0．25m。
3、厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为 1．40～1．50m，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为 1．20m。吊柜深度比案台应退进 0．25m。
关于卫生间
1、老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具。其面积不宜小于 5．00m2。
2、独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于 0．40m，浴盆及淋浴座椅高度不应大于 0．40m。浴盆一端应设不小于 0．30m 宽度坐台。
3、卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高 0．70m 的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度 0．60m 的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。
4、卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关。
5、卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
关于阳台
1、老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于 1．50m。老人疗养院、老人病房宜设净深度不小于 1．50m 的阳台。
2、阳台栏杆扶手高度不应小于 1．10m，寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施。
3、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶墙护栏高度不应小于 1．10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于 0．60m。
关于门窗
1、老年人建筑公用外门净宽不得小于 1．10m。
2、老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽不得小于 0．80m。
3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观察的门。
4、窗扇宜镶用无色透明玻璃，开启窗口应设防蚊蝇纱窗。
关于建筑设备
与室内设施
1、老年人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制，允许噪声级不应大于
45dB，空气隔声不应小于 50dB，撞击声不应大于 75dB。
2、起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为 0．60～
0．80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为 0．80～1．00m。
3、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。
4、电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为 1．00～1．20m。
5、老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。
总建筑面积：30.5 万平方米。
项目定位：根据本项目地处深圳东部黄金海岸大鹏湾片区及地块特点，拟建高档酒店与老年公寓、豪华别墅以及度假公寓，目标客户以二次置业及成功人士，老年退休人群为主，兼顾外销市场。老年公寓主力户型为 50 平方米一房一厅，两房一厅 60 平方米，主力户型在 120-150 平方米之间，另外建有160-260 平方米的别墅。
图 10 海滨度假别墅方案效果图
八、 深圳国际健康养生园的理念设计
房地产开发同样存在开发战略的创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地
产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，达到将旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。
战略创新是房地产企业竞争灵魂，只有理念突破才能避免大量同质化地产项目，才能繁荣建筑文化，避免国家的巨大经济损失。例如杭州宋城旅游房地产项目的成功，就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例，它不仅挖掘了宋代文化精华，而且在其它项目博采欧美文化之所长。
灵感曾经是诗人和文学家的专利，初唐的著名诗人王勃曾经在 27 岁以前写出千古名句：落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。随着人们对思维科学的深入专研，人们对灵感思维的认识发生了深刻的变化，灵感思维不仅存在于文学创造中，而且普遍存在科学实践中，甚至以抽象思维为主的数学家研究抽象的数学也需要诗人的想象力和灵感。在 1978 年的全国科技大会，中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技者向科学进军，指出科学的春天来到了，要敢下五洋捉鳖，敢上九天揽月，不要把想象和灵感都让诗人独占了。
理念设计是项目的灵魂。鉴于项目地块优美的海滨环境，特别是深圳海滨资源属于稀缺资源，通过专家的策划以海滨山水景观和活水保养为特征的健康养生理念，权威性和排它性。
本地块属于东部黄金海岸片区，但是远离工业区，自成一体，和葵涌片区项目差异性较大。
因此，根据本项目客户与策划定位，建议本项目小区内设立深圳国际健康养生园，独树一帜。
推广主打广告语：
生命加油站
健康储蓄所
迈着自信的脚步走入深圳国际健康养生园
容光焕发地走向社会
九、 深圳国际健康养生园的人才经营规划
人才是地产企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本，而且是特殊的资本。让员工满意是企业领导人的责任，因为外部顾客的满意是依靠内部高效率和忠诚的员工提供的，企业有责任为员工提供满意的服务，不断根据企业的发展满足员工物质待遇、精神激励与学习的需求。
我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟，而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，将员工的日常工作与研究工作相互结合。
对于员工的培养具体采取如下措施：
1.结合工作岗位，提倡按照工作需要进行学习。2.制定培训导师与研究导师。
3.重视心理训练，培养员工良好的心理素质。4.鼓励与国外大学与一流公司的交流，开阔员工的视野。
我们不仅提倡个人的成才，而且也培养团队成功。
深圳国际健康养生园是现代科技与传统养生文化、现代会所经营相结合的产物，只有优秀的经营人才，才能按照系统工程的要求经营好深圳国际健康养生园。
深圳在健康会所经营方面已经作出有益的探索，例如中航健身会进行健身会所连...
