《工作》是埃曼诺·奥尔米执导的剧情片，Loredana Detto和Sandro Panseri出演。该片讲述了一个15岁乡下男孩到米兰的大公司谋职的经过， 以下是为大家整理的关于招商工作存在的问题不足6篇 , 供大家参考选择。
招商工作存在的问题不足6篇
【篇一】招商工作存在的问题不足
招商工作述职报告
篇一：招商专员述职报告 招商人员述职报告模版 XX年度述职报告 尊敬的各位领导： 大家好！我来自生物客服中心招商部。首先非常感谢各位领导能在百忙之中抽出宝贵的时间来听我的述职报告，同时也很荣幸地能够成为生物公司的一员。XX年是我人生的转折点，也是我人生的一个新起点。我从入职培训至今已八个多月了，这几个月里， 在领导和同事，尤其是我师傅的帮助下，我对工作流程了解许多，同时也深刻的体会我们公司以“仁”为核心的企业文化及各项规章制度。 来到客服中心招商组之后，我主要负责新市场的开发与产品推广、旅游会销市场支持等工作。 XX年是我真真正正感受到工作责任重大的第一年，对于工作或者说事业，每个人都有不同的认识和感受，我也一样。对我而言，我通常会从两个角度去把握自己的思想脉络。 首先是心态，套用米卢的一句话“态度决定一切”。有了正确的态度，才能运用正确的方法，找到正确的方向，进而取得正确的结果。具体而言，我对工作的态度就是选择自己喜爱的，然后为自己的所爱尽自己最大的努力。我一直认为工作不该是一个任务或者负担，应该是一种乐趣，是一种享受，而只有你对它产生兴趣，彻底的爱上它，你才能充分的体会到其中的快乐。我已经通过我的工作努力探索和发现到工作的乐趣，也只有这样才能毫无保留的为它尽我最大的力量。可以说，懂得享受工作，你才懂得如何成功，期间来不得半点勉强。 其次，是能力问题，又可以分成专业能力和基本能力。对这一问题的认识请允许我用一个简单的例子说明：以一只骆驼来讲，专业能力决定了它能够在沙漠的环境里生存，而基本能力，包括适应度、坚忍度、天性的警觉等，决定了它能在沙漠的环境里生存多久。具体到人，专业能力决定了你适合于某种工作，基本 能力，包括自信力，协作能力，承担责任的能力，冒险精神，以及发展潜力等，将直接决定工作的生命力。一个想在事业上成功的人，必是两种能力能够很好地协调发展和运作的人。我相信通过努力，我能够很好地运用我所掌握的知识和发挥我的潜能。 作为一名刚开公司的新人，开始主要是以学习为主，可能受大学学习的影响，我的学习能力还是很强的。虽然前期受到部门经理、师傅的很多批评，都是我都能以积极的心态认真的改正。并且时刻提醒自己下次一定要注意。 开始的招商工作中，没有成型的工作手册，对于代理商提出的很多问题自己不能解答，我向领导请教后，才才给予解答。针对电话营销，在遇到不明白的地方时，我就积极的向领导和同事请教，同时自费购买相关书籍进行学习。 在工作中，因为跟人打交道。各种各样的人中，难免遇到一些态度恶劣的经销商，我都是做到‘礼先到’，耐心地和他们沟通，避免和他们产生矛盾，影响公司形象。 我对领导的安排是完全的服从，并不折不扣的执行;以坚持到‘最后一分钟’的心态去工作，一如既往地做好每天的职责;对于自己不会的工作我也主动的去承担，争取能够更多的为领导和同事分担工作，快速的提高自己，胜任自己的岗位。我始终以一个学者的身份向他们请教工作中的经验。 在这段时间的工作中，我也清醒的认识到自己的不足之处，主要表现在： 1、工作时间短，工作经验不足，没有建立有效的工作方法； 2、个别工作做得不够细致，偶尔会出现协调不足； 3、缺乏专业知识的实践经验，不能及时的将在学校学到的专业知识和实践工作进行有效的结合，需要更多的磨练和实践。 虽然我在工作中还存在很多的不足之处，但我自己决心认真的提高业务技能和工作水平，为公司做强做大，贡献自己应该贡献的力量。所以今后我将努力做到以下几点： 1、自觉加强学习，在学好专业知识的同时，还要积极的去学习招商、电话 营销的知识，扩宽知识面，全面的提升自己； 2、克服年轻气躁，做到脚踏实地，提高工作主动性，不怕多做事，不怕做小事，在点滴实践中完善提高自己； 3、提高自己的履岗能力，并且努力的要把自己培养成为一个业务全面的合格员工。 虽然我是一个刚从学校毕业学生，工作时间仅仅八个多月，存在很多的不足之处，XX年，我将以崭新的精神状态投入到工作当中，时刻严格要求自己，以领导和同事为榜样去提醒自己，争取能做一名合格的人，能在这个大舞台上展示自己，为的辉煌奉献自己的一份力量。 以上就是我工作这段时间来的述职报告，如有不足之处还请各位领导多多批评指正，在此，祝各位领导身体健康，工作顺利，天天开心，事事顺心！谢谢。 述职人：××× XX年12月30日 篇二：招商部年度工作总结 招商部年度工作总结 光阴如梭，匆匆而过。我来到昔阳平西房地产开发有限公司转眼已一年了，在这一年我认真履行职责，在公司领导的信任和同事们的帮助下，我很快适应了新环境，通过了解不断地学习各行各业，拓展自己的视野，总结经验，总结自己，加强自身思想修养努力提高个人综合素质，怀着饱满的工作热情，与领导及各部门同事深入沟通学习，着重负责“晋美商业广场”项目的一系列招商，从项目定位、广告宣传到签订房屋租赁合同这是非常重要的过程，非常感谢各位同事在这一年当中对我的帮助和配合，现将自己这一年工作的收获与感悟做一个全面的总结，鞭策自己，再接再励！ 一、招商项目及销售工作 晋美商业项目 从XX年2月来到昔阳平西房地产开发公司任职招商部经理一职，经历了整个项目招商的筹备及签订各项合同，在整整9个月的时间里，我严格按照招商流程及领导安排的各项任务积极落实，把计划落实到每日、每周，把控招商中的各个环节并顺利完成，从招商前期的市场调查及制定招商策略方案，在项目定位时始终不忘，：“人无我有，有有我精”原则，现已顺利完成晋美商业广场的出租率90%。市场调查、项目定位、广告宣传、来电及现场来访洽谈（对昔阳县各大购物区和临街商铺的商户走访调查，形成有效的商户资料和回访记录，招商部接待来访商家的同时，对商家做出有效的引导和正确的选铺方案）。 招商5个月来电客户达287位，现场接待客户118位，在招商过程中，我始终坚持宁缺毋滥，引进特色商户的招商理念，在领导的带领各部门的配合下，工作有条不紊的顺利进行，也有了新的突破，更加明确了自身的发展方向和不足之处，在以后的工作中我会更加努力做好本职工作，并为公司创造更大的价值和更多的财富。 二、招商洽谈主要商家 电影院考察、院线最终签订合同为北京红鲤鱼院线，平面布局图已设计；德克士总部市场部的周经理洽谈到投资人姚总签订租赁合同；男装品牌租赁；中国黄金、工商银行等。调查晋美广场一卡通厂家，经过调查，在太原市以及各个县城普遍用的是万德卡和通联支付，最终我们选用通联支付合作，XX年详谈合作事宜。 晋美商业广场已出租面积为平方米，共收30%的定金 * 万元，剩余租金 * 万元，签订合同共为21份，其中包括零售、餐饮、娱乐等行业，不断地了解市场新的动态和经营模式以及竞争对手。 三、留庄门面项目 积极调查市场、定位，配合政府设计项目围墙、公益广告的制作，并与广告公司签订合同，张贴完成后，检查合格无质量问题，按照财务流程并完成付款手续。 四、工作中存在的不足之处 1、提高自身的专业水平，多外出实践，多交传递正能量的朋友，多看关于房地产类的信息，做到触类旁通，不断为自己充电，从书中吸取精华，给自己制定有难度的工作目标，为自己制定高目标高标准，锻炼自己拥有一颗强大的内心，激发自己的潜能力，多写作，提高自身的文案功底。 2、自身和团队的商户管理水平，自己的文案功底欠缺，在商户维护过程中可能有些不妥之处，主观意识过强，在管理上需加强，做到条理化、清晰化。 3、公司内部团队合作意识需加强提高，相互取长补短，学习更多的工作经验，丰富行业经验。 五、XX年度工作计划及目标 1、完成晋美商业广场所有商铺的出租，协助商户的进场装修和开业计划，成立商业 管理公司的相关手续和办理。 2、留庄项目销售和招商的任务完成，住宅项目的销售，临街商铺的销售和签订合同并办理相关手续。 3、协助酒店负责人做好晋美精品酒店的管理和运营策划。 最后，感谢公司各位领导及同事的帮助和支持，是大家的支持让我部门取得了的进步和优良的成绩，随着公司业务的不断增加、扩大、规范和完善后续管理工作将会更加繁重，要求也将提高，需掌握的知识更加广阔，为此，我将更加勤奋学习，提高自身各项素质和技能，适应公司的发展，用全部的激情创造价值，让公司充满生机和活力。我们是一个团队，唱的是一首歌，想的是一个目标，我部门将全力配合各部门一起齐心协力，全力以赴共同创造一个新的辉煌，马到成功！。 销售部：潘 蓉 XX年元月5日 篇三：招商人员个人述职报告 招商人员个人述职报告 （XX年1月1日） 一年来，我在局党组领导下，自觉服务大局，勤勉履职尽责，工作取得了一定成绩。 一、是真诚协作，自觉维护班子团结。作为局党组成员之一，我注重增强党性观念，不折不扣地贯彻局党组安排部署，同时秉持谦虚、诚恳态度，将其他局领导作为良师益友，既虚心请教，又相互支持，保持了团结协作的良好关系。协助主要领导抓分管工作时，严格按照要求组织相关科室认真实施，做到勇于分担而不越权、及时请示但不推诿，确保了相关工作顺利推进。与另一位副局长密切沟通、合作共事，在联络协调、办会接待等工作中及时通气、互通有无，做到了分工不分家、补台不拆台。 二、是勤学求进，努力提高业务素质。我深知学好业务的重要性，抓紧时间向领导学、向同事学，向书本学、向实践学，力求尽快熟悉业务、适应岗位。注重学习政策，认真研读了中发XX11号、国发XX38号和XX29号等政策文件和市委、市政府重大 部署精神，对招商政策有了较为深入的把握。注重掌握市情，通过各种途径全面了解我市自然环境、人文历史、资源禀赋和产业状况等，为结合实际开展工作打下了良好基础。注重边干边学，亲身参与项目策划、节会组织、客商接待、协调督办等具体业务，逐步掌握招商工作的基本方法。 三、是认真筹划，积极开展节会招商。按照分工精心筹备、积极协调，努力做好大型节会的组织、接待、推介和跟踪落实等工作。在前期深入走访、多方接洽的基础上，于xx组织举办了“xx会”，参加了xx推介会，与xx多家企业及多个商会建立了联系；组织有关部门和企业x多人参加xx经洽会，充分展示了我市投资环境；陪同市领导参加xx推介会，与x多名当地客商深入接触并作了积极推介。 四、是外引内联，做好走访接待工作。落实“走出去、请进来”要求，通过xx帮助，以电话、邮件、走访等形式，与发达地区企业进行广泛接触。上半年带领xx科同志赴珠三角，走访了xx等行业知名企业；暑期与xx负责人赴xx,与xx等公司进行了深入接洽。热情邀请各地客商来石考察，先后负责或参与接待了xx 等客商x多批次，热情陪同考察，积极推介项目，其中xx等企业已在xx投资项目。 五、是严密编审，精心储备招商项目。落实市委、市政府关于加快产业升级、加强节能减排等重大部署，组织项目科调整和优化招商项目库。经过两个多月的认真搜集、论证、筛选和设计，共汇集招商项目近x个，整理原始资料x万余字，在四易其稿后初步编制出专项招商项目册x册，储备“精品”项目X个。同时，还重新设计了招商宣传画册，与项目册相得益彰，以详实的内容、新颖的形式、精美的装帧，提高项目推介的针对性和有效性。 六、是服务决策，深入开展调查研究。注重研究新形势、新情况，积极为领导决策提供参考。在走访XX地区企业后撰写了专题调研报告，就增强对X地区招商引资的针对性等问题提出建议，被《XX》刊发。“XX”活动中，除组织全局干部职工学习讨论外，还主持开展关于“XX”，通过座谈、走访和查阅资料等方式，得到X余万字的原始材料和大量表格数据，指导项目科进行综合分析，反复修改后形成调研报告，就我市XX提出了一些独到见解，在大学习活动优秀成果评比中被评为 X等奖。 七、是克己奉公，严格遵守廉政纪律。按照《党员领导干部廉洁从政若干准则》的要求，自觉加强自身廉政建设，坚持干干净净做事、清清白白做人。工作中恪守财经纪律，出差从不公款私用，接待力戒铺张浪费，与客商联系接洽做到“君子之交淡如水”。同时，严格要求分管科室干部洁身自好，自觉执行各项廉政规定。近一年来，无论是本人还是分管科室干部，都没有出现违反廉政纪律的行为。 任职一年来，有幸得到组织、领导的悉心指导和帮助，得到各位同事的鼎力支持配合，我较好地完成了职责范围内的各项工作，但也存在一些不足，主要是工业经济知识较为欠缺，工作稳健有余而创新稍显不足等。对此，将在今后工作中自觉加以改进，以更高标准要求自己，努力开拓进取，力争更大成绩，不辜负组织的信任和期望。
【篇二】招商工作存在的问题不足
招商工作思路
一、确定招商的组织框架和岗位职责
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：
1、 招商经理1人，招商团队总负责人。
2、 招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队
打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
（一） 招商人员必须具备的基本素质
1、 良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
（1） 商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2） 商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3） 招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、 具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
（1） 敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
（2） 应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
（一）招商人员的特殊素质
1、 热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。
2、 具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。
3、 较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功。
4、 外语知识。
（三）招商人员的培训
招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。培训就是通过理论和案例的学习，并参与实践，使其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。
招商的培训主要有以下几个方面：
1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养团队成员的职业感。
3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
三、招商实施
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
（一） 业态组合以及租金预测
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50％的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95％的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。
（二） 广告投放
考虑到项目建设周期较长，且涉及到拆迁的问题，在土建施工之前不宜大规模投放广告，在项目地点周边大量投放平面广告即可。在土建进行到一定程度时可开始大规模投放广告，传播渠道包括传统的电视、报纸、电台等，也可在互联网上相关网站投放。
广告宣传是影响消费者的利器，使广告发挥最大的作用,我们应该做好以下工作。
1、做好地方媒体调查：对当地媒体做深入调查，根据目标消费者收听、收视率较高的节目和价格作合理组合，使产出比例平衡。对户外广告价位以及影响力进行调查，如公交车身广告、写字楼平面广告、干道路灯广告以及公交车、的士停车牌广告等。以调查结果进行宣传模式组合。
2、择好广告发布内容：一般来说，宣传应该采用软硬结合的方式广告主打产品的USP（独特的销售主张）加深顾客对产品的记忆和影响，树立产品形象与品牌形象。软文诉求点是产品功效的进一步具体化讲解，从每个角度，按不同的方式，向客户细细阐述，达到理性购买的目的。
3、据产品整体的推广策略决定广告投入。
4、面对竞争产品的强大广告，采用相应有效对策：首先摸清产品的广告投放情况，应避开与竞争产品正面广告接触。
（三）主要目标客户锁定
（附件：武汉特商名录）
首先是确定核心主力店，核心主力店应根据设计中的业态组合锁定一些高端品牌客户，成立专案组进行宣攻关。商业地产招商一般走的是以大带小路线，以大带小就是用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对项目的成败起着决定性的作用，它决定了项目的品牌形象、主力客户群、人流量和物流、人流动线。
其次确定次级主力店和中小商家，次级店和中小商家的选择应配合核心店的定位，使核心店与次级店形成互补关系，相辅相成。次级主力店的组合在商业房地产建设期间应有初步规划，项目可以根据当地消费水平、消费结构、消费能力和项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：
1、业态定位：其功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目；
2、目标市场定位：满足地区全客层消费者需要；
3、主题特色：符合当地人群的经营主题设计；
4、经营项目：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；
（四）招商谈判
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）——第一次信息回复——第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）——第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）——招商总部零星接单（上门洽谈、签约）——招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）——发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电者）——接收报名、督促参会——召开会议并签约——督促履约——店铺入驻。
在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息。对于第一次来电或来函，我们的工作主要是对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料（包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强或行业内经营一等的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。需要注意的是，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，主要是避免“求租者”因了解不够而以偏概全或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息。对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。
1.核心主力店的招商谈判
核心店招商谈判的基本策略是专题专攻。
首先明确谈判目的，招商谈判的工作就是围绕谈判目的进行的。目的确定后，就要明确招商谈判的各个目标，目标在谈判中达成，谈判目的也就实现了。目标分三个等级：最高的目标(设想中最好的)；基本目标（可以接受的）；最低目标（底线）。谈判工作就是围绕这些目标争取最大的利益。
目的明确之后就要制定谈判策略，制定策略的依据则是对谈判对象的信息整理。我们要了解谈判对象的状况，对方关注的焦点，设想对方会提出的疑问并制定相应对策。
核心店招商难度最大、地位最重，情况特殊时可以妥协，降低条件以便能尽早完成核心店招商。
2.次级店及中小商家的招商谈判
次级店一起中小商家的招商谈判基本策略是统一标准，公正公平。次级店和中小商家的个体与核心店不同，它占整个项目的比重并不大，而且个体之间差异很大。我们要做的是统一租金标准，统一权、责、义。统一租金标准不是一刀切，而是指地理位置相似的租户租金标准统一，相同位置租金差异化会使租户与招商小组产生矛盾。
其次要约定次级店及中小商家的经营范围，次级店和中小商家的业态形式和比例是有设计的，随意更改经营范围会对整个项目的运营造成不良的影响。
3.特殊商户
特殊商户是指有很高文化、科技或者艺术含量的经营单位，引进特殊商户可以为商业街增加亮点，形成特色。我们可以给于优惠政策邀请入场，以吸引人气。
（五）招商新闻发布会
与核心店谈判成功后，约定时间以新闻发布会的形式举行签约仪式。并邀请其他已签约的或者未签约的客户参加。
1.招商新闻发布会的意义
(1)招商发布会招商中心与各品牌商的一次沟通、深度了解的会议，同时也是品牌推介提供商与品牌寻找商的一次了解与沟通。
(2通过招商会说明招商具体内容，让客户了解经营理念、企业精神、招商项目、招商政策、招商方式、签约方式等一系列具体内容。
(3)通过招商会一系列的传播手段提升品牌商的签约信心。
(4)向社会公布招商工作全面启动、正式签约。
(5)隆重推出招商优惠政策以及条件。
(6)启动品牌推介计划，推动招商工作。
(7)通过签约仪式带动当地品牌招商。
2.发布会流程
(1)与签约核心店确定发布会举行时间
确定地点、确定双方签约人、确定法律文本
(2)向已签约客户或准客户发出邀请并送上邀请函
凭函入场
(3)筹备发布会
设计发布会内容、确定发布会主持人、宣讲者、演讲嘉宾
(4)举行发布会
会后举行自助酒会
（六）法律文本
四、招商管理原则
第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。
第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务"就是要求“服务"出购物中心的品牌与特色来。
第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。
在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更需要精细化管理。当然餐饮、娱乐经营也需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务。
建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
【篇三】招商工作存在的问题不足
招商工作总结
招商工作总结（一） 永久记得20**年的冬天，这个冬天严寒而又漫长，而这个冬天的我好似破茧成蝶，从那时起爸爸都说我长大了。 一具人守着偌大的院子，守着说话会有回声的库房，需要多大的勇气与庞大的心理。感受那时好苦，每天坐公交车两个多小时到单位，下车时双足都冻麻了走别了路；刚到浑南，别习惯水土，每天吃饭喝水都会拉肚子；那时我上班一具人，回家一具人，孤独与寂寞差点将我吞噬。；正巧那时在吃中药调理躯体，苦到骨髓里……而那时我所有的力量惟独眼泪和音乐，我自己流眼泪给自己看，没人和我说话我歌唱给自己听，还好，一切都已过去！ 刚刚接手时，四大皆空，惟独空旷的院子、冰冷的库房和柔嫩的自己。而当时我疑惑什么指标、业绩，我只知道我需要招商，招客户与我作伴，我开始了懵懵知道知道的招商工作。我每天都自己在院子里或扫雪、或丈量、或望着天空发呆，幻想着未来的繁荣景象。那时的自己是那么有责任心，我什么都别想，每天脑子里惟独我的白塔堡仓储中心。坐公交车时我在想怎么招商；路上遇见其他物流公司，我看他们是如何做的；电视新闻我会关注物流行业的进展趋势，而什么逛街、寻男朋友都被我抛到脑后，甚至忽略了不少朋友。这幅重担压得我喘只是气来，每天都感受到呼吸紧促，脑子里的弦崩的几乎断裂。而就如此做了大量工作仍是毫无收获，内心灰灰的。平时我会主动请教爸爸或小舅，像个大人一样与他们探讨业务的情况，我能感受到我的成长！ 在领导的帮助下，第一家客户入驻了，可后续咨询题又弄得我们焦头烂额。那是个周末的晚上，我和慧在别处吃着火锅唱着歌，很是开心，可一具电话打破了平静，库房跑水，大半夜的我们都跑到这个郊区，暖气跑水把客户的货泡了，我当时嗓子就上火哑的说别出来话，我记得我当时的火几乎都要把我这微小的身体点燃了。 在招商过程中，自己每天装成大人的模样一本正经地和各个大老总、经理谈业务、谈报价，呵呵，事实上我心理一点底气也没有，我在他们的面前显得那么的渺小与软弱无力，但我在和他们的斗智斗勇中学到了不少，也是这些客户让我真正成长起来。如今回想自己一本正经的和客户谈判是别是很好笑 20**年4月份天气终于暖和了，春暖花开了，在大量的工作基础下，我们的工作也是百花齐放，短短几天大客户逐渐入驻，库房几乎填满。我真得很开心，压力眨眼就消逝的无影无踪，我在几个月的压抑下终于能够大口喘气了。也许这口气喘的时刻太长，之后的月份招商工作毫无发展。领导让我打电话、去超市抄电话号码、跑客户，而这时的我懒惰了起来，算是别爱做，还有些小反抗，同时说我的性格压根就别适合招商，我本身也别是做业务的，这个厌恶充斥着我的心里。而每次例会领导的催促又迫使我还在往前做着工作，7月是半年工作的总结，我就勤快了一小下，想在半年工作总结会之前将库房填完，也算有个交代。没想到早起的鸟儿有虫吃，只要勤奋依然有收获的，就在6月28日随着最后一具客户的合同谈判，招商工作宣布结束。朱经理和柏哥也都过来一起吃个饭，表示之前的工作大伙儿都很努力，也有显著效果，领导也特批我能够临时先歇息下，别安排其他工作。 之前招商时，心中充满反抗与排斥，总在咨询什么原因是我在跑业务，我是学物流的，别是搞销售的，可真当一切戛但是止时，我又觉得有些忽然，有些别舍，我是别是有点JIAN啊，呵呵。之前做的招商广告也到期了，这项工作也宣布结束了，而我也许会在短暂的歇息后开始新的工作任务，而我的日子也将进入新的时期。 当时看着空荡荡的库房，内心在想我要我和库房一起寻婆家，没想到库房都有了婆家，而我却没有变化，呵呵。但是看着如今车水马龙的小院，想着如今的喧闹繁华和当时的寂寞冷清，我依然很开心。 我也许会利用这段歇息期做一些自己想做的情况，也想放松下，给自己充充电，昨天去了皇朝万鑫、科学宫看科学展，下周末也许还会去抚顺、再去大连度个假，只想让自己开心点，预备迎接新的挑战、新的日子！ 招商工作总结（二） 一、20**年要紧招商成果 仪表项目要紧有： 一是丹东市华强自动化仪器有限公司，本溪客商吕娜投资300万元； 二是丹东圣元景科技有限公司，吉林客商张正天投资1000万元。 三是丹东市捷运涡轮增压器有限公司，本溪客商孙曙光投资300万元； 四是丹东市大卓电子科技有限公司，鞍山客商刘大海投资300万元； 五是丹东鑫栋石油新技术有限公司，沈阳客商年丰斩投资300万元。 另有丹东新型仪器仪表研发中心项目，正在洽谈当中。 二、招商要紧做法 （一）明确工作重点 由于江海办事处成立时刻短，知名度别高，招商资本有限，为招商引资工作的开展带来了一定的难度。结合这一实际，办事处领导班子明确了“跟上带下，走出去，引进来”的整体招商思路，充分发挥办事处丰富的人力资源，依照管委会要求，充分借助合作区独特的区位优势和政策条件，采纳发动内部职员招商和以商招商的办法，全面开展招商工作。 （二）主动出击，充分调动各方积极性 依照区文件精神要求，今年以来，办事处组成招商小分队，坚持走出去和请进来相结合的方法，先后多次外出招商。接触了大批客商，很好的宣传并推介了合作区。在招商工作中，招商小分队人员发挥了主力作用。招商办在领导班子的指导下，经过宣传发动，积极调动全办事处上下的招商积极性，使得更多的人都参与到了招商引资工作中来，形成了全民招商的氛围。 （三）加强服务，确保项目的顺利建设 关于办事处招进来的签约项目，不管项目大小，招商办都坚持服务为先，积极为企业办理入驻手续，建设中的困难和浮现的咨询题，有力的推动项目的实施，并且，也为下一步招商引资工作的顺利开展打下了坚实基础。 三、存在咨询题 一是尽管在招商引资工作中，我们付出了一定的努力，但由于受到经费和招商资源等条件的限制，相比周边乡镇，我们取得的效果别是很明显，特别是在工业的进展上，存在很大的差距。 二是招商方式办法有待创新。办事处上下进展经济的氛围还别浓厚，在一定程度上制约了办事处招商引资工作的开展。 四、下一步工作计划 下一步我们将充分发挥自身的优势，进一步加大工作力度，环绕办事处经济进展思路，突出抓好优势资源项目的建设。 招商工作总结（三） 县侨联依照县委、县政府对于招商引资工作的总体部署和要求，高举邓小平理论伟大旗帜，以“三个代表”重要思想和科学进展观为指导，在县委、县政府的领导下，深入贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，全面降实“科学招商、创新机制、优化项目、强化园区、实现突破”的工作思路，紧紧环绕打好园区经济、县域经济、民营经济三大战役的战略部署，结合我县侨情，充分发挥自身优势，坚持“重引进、抓外联、创环境”并举，别断拓展招商领域，谋求招商策略，创新招商办法，实现招商引资工作新突破。现将20**年来的招商引资工作总结如下： 一、招商引资工作完成事情 二、工作措施及办法 （一）加强领导，统一思想，明确责任。 2、依照目标责任书的要求，制订了招商引资工作打算，明确招商引资工作任务。经过与大发珠宝有限责任公司沟通交流与洽谈，达成投资我县珠宝玉石加工厂项目，并与我县大发珠宝有限责任公司签订了《招商引资项目开辟协议》，引进项目资金3246万元。 （二）立脚本职，做好投资项目的服务工作。以科学进展观为统领，以侨联为纽带，完善服务机制，提高服务质量，为投资商提供一具良好、城信、和谐的投资环境。一是对投产项目进行了跟踪服务。按照县委、县政府“洽谈一具、引进一具、成功一具”的要求，我会安排专人联系招商项目，对招商企业实行服务包干。千方百计帮助企业解决生产和日子中遇到的困难和咨询题，积极主动地为外商提供周到细致的服务，努力促使企业别断加快资金到位进度；二是对引进项目进行跟踪治理。一方面做好协调服务，建立项目跟踪台帐，随时掌握项目进度，另一方面积极与各职能部门协调，帮助解决项目开工建设过程中存在的具体咨询题和困难，保证施工顺畅等。 （三）转变招商思路，创新工作方式 1、坚持化被动为主动，积极在工作着力点上实现质的转变。在招商方式上，实现由粗放型招商向集约化、专业化招商转变。在招商引资工作中，立脚一具“勤”，着眼一具“诚”，做到勤联多访，以诚感人。并制造良好的进展环境，依托环境优势吸引客商思路的转变，为实现招商引资的新跨越奠定基础。 2、坚持走出去“招商”、请进来“认商”。经过参与各种侨界联谊会，加强与外资企业的联系，并经过他们引导各地企业来我县投资考察，使他们了解我县的投资环境，熟悉我县的投资政策，用我们的优势吸引他们来投资。 3、突出以商招商和托付招商。进一步加强与海外华侨社团、侨商等的联系，经过部分招商代表，充分发挥他们关系多、门路广的优势，鼓舞他们为我会招商引资牵线搭桥。 三、下一步的工作计划 一是加强组织领导，强力推进招商引资工作。 二是加强政策的宣传力度。切实降实已出台的各项招商引资优惠政策，积极引导侨商、外商到我县投资，并加强对侨资侨属企业的联系工作力度，以商招商。 三是树立强烈的亲商意识，提高行政效率，提升服务质量，持之以恒地抓好各种环境建设，努力为外商营造一具公平竞争的市场环境，公正的法制环境，稳定的政策环境和高效的服务环境，使引进的项目迅速建设投产达效。
【篇四】招商工作存在的问题不足
对招商引资工作的几点认识
我自2011年9月进入我县经合局招商科，从事招商引资工作一年多的时间里，我从对招商引资的一无所知到现在能够掌握其中的基本规律，了解工作开展的各项环节，这虽然是一个逐步提高的过程，但我工作时间尚短，经验相对不足，现就结合我本人的职责对招商引资工作谈以下几点粗浅的认识：
一是要潜心学习。招商引资工作专业性强，涉及面广，这对从事这项工作的人员有很高的要求。从一年多的工作来看，我对经济工作的认识尚浅，对项目产品的前后产业链、发展方向和市场前景了解不深，也对我县的各个地域的情况掌握较少，这些知识的欠缺不利于工作的开展，所以，在平时我应当积极探索学习，通过书本、网络、以及向前辈请教等，丰富我自己的业务知识，上到学习党中央的政策导向，下到与各行各业的企业多交流、多沟通，把握一切机会弥补自己的不足，提高业务素质，更好的开展工作。
二是要耐心细致。目前招商引资工作是全县经济工作中的重点，面对市县两级的高度重视，落在自己手上的每一项工作都应该做到认真分析，严谨对待。我主要负责统计工作，所以，在每一月的报表中，我必须对每个项目的数据进行认真分析，横向比较，确保统计工作在年终取得实效。我们一年中的招商活动很多，活动开展的成功与否，筹备工作显得尤为重要，在每一次筹备的过程中，不论是方案的起草还是行程的安排，我们都应当高度重视，做到筹备工作井然有序、周密完善，确保每一次活动的成功开展。
三是要积极热情。在工作中，我们要面对形式多样的活动和各行各业的客商，工作人员的服务意识直接影响到投资者的投资热情程度，所以就需要我们时刻保持一个积极热情的工作心态，牢固树立“一切为投资者服务、一切为项目建设服务”的理念，要用发展的眼光向客商做耐心细致的引导工作，既热情又尊重，以自己的真诚面对每一位客商。
四是要积累经验，善于总结。我们一年中的工作任务重、头绪多，要想是自己很快的进步，就得在每一个活动、每一通电话、每一次文字材料的起草后善于总结经验，把握规律，拓展思路，总结自己工作中暴露出来的不足，及时整改，锻炼分析和解决问题的能力。
总之，我深刻的认识到，招商是一项时间跨度大、涉及部门广、牵扯环节多的工作，是一个牵一发而动全身的系统工程，作为一名招商引资工作者，我必须要增强自己的使命感和紧迫感，全心全意的投入到今后的工作中去。
刘 莹
2012年12月15日
【篇五】招商工作存在的问题不足
招商工作步骤之·市场摸底
★步骤要点
收集信息： 明确摸底的主要内容
竞争对手、商户资源、市场状况、经营环境、配套设施、市场价格、宏观政策、区域前景、商户对项目及地段的认可度……（可根据项目特点酌情增减）
明确摸底的主要方式：
地毯式拜访、抽样访谈法、问卷调查法
明确摸底各阶段的沟通要点：《3轮摸底沟通模式》
第一轮：隐形身份、收集名片
第二轮：公开身份、形象宣导
第三轮：重点沟通、情感建立
有效阻击：根据已有项目竞争对手的市场状况适时采用
优势透底阻击
劣势分析阻击
利益同盟阻击
声东击西阻击
……
《三轮摸底沟通模式》
第一轮：隐形身份、收集名片
在沟通时我们一般是隐型拜访的，并不暴露自己的真实身份。因为这样可以避免商户的直接拒绝，顺利的能拿到商户的名片，同时最重要的是为以后的沟通埋下铺垫。另外，第一印象的建立是很重要的。特别要注意拜访借口的制定和演练。
第二轮：公开身份、形象宣导
经过第一轮名片的搜集，我们建立起了客户资料的基本数据库。此时我们就要根据商户的类型确定，有计划有目的的进行第二轮沟通。常用的商户分类有两种：按市场划分和按行业划分。这一阶段就要找一个合适的拜访口径进行公开身份的沟通了。主要目的是对商户一些事实性资料的了解和确认。沟通要点是：细心观察，良好的感情建立。
第三轮：重点沟通、情感建立
这一轮的沟通主要目的是本着“普遍撒网重点养鱼”的原则，加强和商户之间的情感交流，并要着重寻找和培养自己的重点商户，通过和其良好的感情沟通了解市场更加细致的信息。沟通要点是：注意建立自身更为专业的形象，并要彰显公司品牌和实力。情感的维系是增进信息了解的畅通渠道。
市调摸底的主要方法 ：
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
地毯式拜访法适用范围：适用于市调初期，宏观的基础调查，建立行业总体印象，注重信息的数量收集。
方法说明：就是根据不同的行业划分，以市场分布为主线，逐一搜集商户资料的一种摸底方法。它强调的是数据和数量的准确性，所以要求招商员必须做到商户信息的真实和不可遗漏。一般适用于调查初期阶段。这种方法的好处是，能将商户的最基本的数据加以了解，不至于造成信息的流失。但是这种摸底往往由于受到时间的限制会造成一些信息的不完整。
抽样访谈法
适用范围：适用于市调跟进期，微观调查，了解行业内部详细脉络，通过选择行业及相关个别代表进行深入访谈调查；
方法说明：就是根据一定拜访工具，从目标市场内随机寻找出部分数量商户进行面对面的沟通，通过直接交谈来达到掌握市场整体信息，把握市场人脉关系，了解商户具有代表性的需求反应的目的。这种方法在市场摸底初期和试探商户需求时经常被用到。这种方法的优势在于能够较为细致全面的了解市场信息，但由于抽样访谈是很随机的，所以有些信息需要筛选和过滤。要求招商员有一定的分析判断能力。
招商专员每日工作日志
月 日 星期 姓名
早会记录：
工作计划
实际达成
夕会记录：
工检讨：
商户沟通记录表
姓名
联系方式
品牌
经营年限
地址
心理价位
接受媒体
商户分类
A（ ） B（ ）
C（ ） D（ ）
拜访时间：
洽谈内容：
反馈问题：
下次拜访时间和注意事项：
拜访时间：
洽谈内容：
反馈问题：
下次拜访时间和注意事项：
拜访时间：
洽谈内容：
反馈问题：
下次拜访时间和注意事项：
记录人：
这一阶段营销推广进入实质阶段，招商则成为了整个营销推广环节中最关键的一环。要进行有效的沟通必须先掌握一定的招商技巧。总的说来，招商技巧主要包括两个部分：一是知己，二是知彼。
知己：是招商人的基本功和入门之道，其中包括了三点：通变勤
1、通，自我的包装——如知识面、形象、举止、社交礼仪、谈吐、修养等起码的要素应当具备；
2、变，基本功的锻炼——思维能力的锻炼，一家之谈觉得最重要的是反应和应变能力，这是招商人最重要的第一素质能力，其次还要具有良好的分析能力和心理状态；
3、勤，资源的积累——招商最大的技巧和窍门其实就在这里，熟悉你的客户资源和行业的特性，说得容易做起来难，要求靠腿、手、嘴、脑层层推进广泛的收集和整理信息，没有捷径、没有去芜留精，全靠厚积而薄发，成为“有心人”，这是招商人最重要的第二素质能力
知彼：归纳四点，就是：老生常谈
1、老，老谋深算，资格要老——你面对的大都是老板和老江湖，表面上既要摆老资格赢得对等的谈判地位和对手的尊重，又要处心积虑的低调为人，别狂妄目中无人，要尊重和赞赏对方，成为个老江湖型的谈判高手；
2、生，生意经——要用商业语言和生意场上的行话与对方沟通，你要懂对方的生意经，基本功里讲了，平时做好了，你就很容易切入主题，谈到敏感和对方关注的问题，让对方清楚了解为什么“有利可图”，这才是对方最最关心的大事件；
3、常，常来常往，长期备战——客户不是一掬而就的，也不是招之即来的，大量的、长期的准备客户成为你的准客户将是你在这行终生受用的长期饭票，招商其实是个长期性的工作；
4、谈，谈什么？当然是谈朋友啦！——你不知道听到过多少遍老招商说：象谈男（女）朋友一样谈客户吧？对了，谈客户就是谈朋友，把他（她）当成你的知己、男（女）朋友那样去谈，想尽办法融入对方的圈子里去，他会带给你意想不到的收获和惊喜，他会死心塌地为你效劳。
商户沟通2个忠告：
一别把客户当上帝，二话别多，罗罗嗦嗦、得得瑟瑟是大忌。
二、商户沟通的基本策略：
另外，招商在掌握一定技巧以后，还要运用一定的策略或称之为节奏。
总体原则：诉之以理，动之以情，诱之以利，胁之以灾。
诉之以理：凡事讲道理，招商的时候，要和客户客观说明
你的项目的情况。不要妄自夸大，也不要低声下气。客户也有需求，不是你一味的求人，要做到不亢不卑。
动之以情：就像朋友那样和他聊谈，让他感到你的亲和力，这样进展会快很多。
诱之以利：商家进驻到底还是要看你的项目能不能给他带来受益，你要像他说明你项目的优势所在，让他相信你的项目的可盈利性。
胁之以灾：呵呵，我们不是拿枪威胁他，那是黑社会。要点就是分析厉害关系，如果你不进来，你会损失些什么。商家之间的竞争是很激烈的，你可以利用这点来打动他们。
有的时候嫌货人是买货人，招商过程中，比如一个客户对你的项目指指点点，意见颇多，这时千万不能灰心，认为没戏了。有的时候不是这样，客户肯指出你的项目的不足，就说明他至少是关注这个项目的，可能是一些小地方没有做好，你改进一下，就可能成功的招他进驻。
▲前景展望：
蓄势期，其实就是一个给商户信心不断“打气”过程。作为商业项目，我们面对的顾客大多数都是商业经营者，是生意人，他们看重的就是能不能让他们赚钱。与画好饼增食欲一样，我们如何画好项目的这张饼，让商户充分相信“我们能为他们赚更多的钱”，给他们一个前所未有的前景展望，以勾起商户足够购买兴趣，成为我们工作的关键！
在蓄水期，我们所有的招商工作都紧扣商户疑惑，本着“商户想要什么我们就给什么，对手最怕什么我们就做什么”的思路，在沟通过程中发现问题，消除疑虑，确定意向。逐层递进对未来市场的前景描绘，结合活动影响和案场到访等方式，把商户的感情吸引进来。同时，借机拉高商户群体的心理价位，为未来开盘期间奠定基础。
一、前景展望的方法说明：
此间我们主要围绕市场配套、定位超前、政府支持、集团实力、主力店进驻、商会组建、大型会展引入、如何吸引未来消费者、如何拉动上下游市场互动、政府或相关机构支持等方式，利用各种活动制造轰动及撼动效应，达成前景展望的多渠道传达，加深商户印象，赢得他们的认可。
三、商户沟通的主要方式：一对一沟通：
适用范围：日常沟通及重点突破
方式说明：
所谓的一对一沟通就是直接和单个商户面谈的过程。这种沟通方式是我们在日常的招商各阶段中最为常用的一种。他的特点就是能直接把握商户的心理状态。因为在一对一的沟通过程中，是相互的，多层面的，同时也搀杂了各种非语言的沟通方式，能够立体的把一些沟通的内容表达出来，便于双方的相互信任和理解。
▲目标客户细分及锁定：
对于商业项目的目标客户群，一般主要包括大细分和小细分。大细分是根据前期市场摸底的数据反馈，先按各行业的体量（到底很多大的购买需要和可能性大小）初步划分，需要注意的是这里所指的体量是缩水的体量，因为有可能一个品牌在城市有好几个店时，在做目标客户定位计算这个体量时只能算是一家店。以此体量为依据先确认行业入驻的优先顺序，并描绘出以市场为单位的客户群基础特征。
随着招商工作的进一步深入，我们的客户资料也越来越细致，客户的购买意向也逐渐变的相对明朗。但是，在最终冲刺的阶段我们还要再次对所掌握的目标客户进行一个细分和锁定。这样做的目的是，更加精确地将有一定购买实力的商户的购买动机转化成购买行动。
在对目标客户进行小细分的过程中，我们特别要注意以下几个指标。
1、客户所经营的品牌。好的品牌意味着客户的经营意识和经营眼光有一定的超前判断。这类商户往往会市场的经营平台要求很高。品牌的界定包括：进口知名品牌，国内一线品牌，国内二线品牌，区域知名品牌。同时由于品牌自身的知名度，也能为我们市场后期的经营带来一定的影响，提升市场的形象。所以，我们在目标客户中，一定要尽可能多的将那些行业内的一线品牌作为重点锁定。
2、客户的经营年限。经营年限是考量商户经营实力的一个重要指标。是和购买实力成正相关的。一般来讲，经营年限越长，经营实力越雄厚，购买能力也就越强。我们所要锁定的就是那些相对经营时间较长的商户，作为我们的重点。
3、客户的经营业态。经营业态包括：厂家直销，区域总代理，一级批发，二级代理，零售等。一般来讲，厂家直销，一级批发，和区域总代理是我们的首选对象。
4、商户自身的影响力。作为一个行业招商来讲，能把整体全部撬动是我们的理想目标，这就必须先把一些影响力的商户找到，并做为重点攻击对象。例如行业协会的组织领导，商户公认的有一定的带动性和组织性的商户，都是我们重点考虑的范围。
【篇六】招商工作存在的问题不足
当前项目招商工作中存在的问题及对策建议(二)
二、目前项目招商工作中存在的几个问题
由于受旧体制、旧思维的影响，许多地方政府在项目建设、招商引资中存在职能错位的问题，要么“缺位”，要么“越位”。“缺位”是指政府在项目建设、招商引资中应该做的事却没去做，或没做好。党的十四大指出，政府的职能，主要是统筹规划，掌握政策，信息引导，组织协调，提供服务和检查监督。党的十六大《决定》提出，深化行政审批制度改革，切实把政府经济管理职能转到主要从事宏观调控，组织重大基础设施建设，监督和维护市场经济秩序，创造良好的市场环境。对于各级地方政府而言，政府的缺位主要表现在产业规划不科学、产业培育措施不明确、信息渠道不畅通、组织协调不到位、发展环境不治理、基础设施不健全等等。“越位”是指在项目建设、招商引资中，政府过分夸大自己的权威，将本应企业做的事情，越疱代俎，纠缠在具体事务当中。个别官员也十分自信自己的能力，觉得自己见多识广、握有重权，认为群众人微言轻，起不了什么作用，所以整天辛苦奔忙，代替企业搞项目洽谈，给予投资商各种承诺，出席大大小小的剪彩仪式、落成典礼等等，忙忙碌碌没有精力考虑应做的事情。
政府的职能错位在项目招商中，具体表现为以下几个方面的问题：
一是项目建设、项目招商只局限在一个小圈子里。在许多地方项目招商只有部分领导和相关职能部门的少数人在忙碌，广大的干部、群众、企业、市民，由于对政府产业政策、相关的优惠政策、项目建设情况、招商引资现状知之甚少，或由于他们对项目招商工作的热情没有得到足够的重视没有参与到这项工作中来，导致项目招商工作成为少数人的事；
二是没有形成项目招商的长效机制。项目招商多局限在几次经贸洽谈会、项目招商会、商品交易会上，除了这些大聚会、大场面，平时应做的大量耐心细致、基础性的工作，诸如畅通信息、组织协调、发动群众、政策研究、市场分析、整治环境等工作却没做，或做的不多不够，把项目招商当成“三招二式”就能出成效的短期任务来突击，没有形成一整套抓项目招商的长效机制；
三是定位不准，工作重心有偏差。有的地方由于着急，只把目标盯着大项目、外资项目，对内资和本地投资项目重视不够。
四是项目建设、招商引资的环境没有得到根本治理。在“软环境”方面，在项目管理的各个部门和各个环节中“吃、拿、卡、要”现象依然严重，有的部门和个人一已利益当先，把政府权力部门化，部门权力个人化，个人权力商品化，除领导抓的项目外，“雁过拔毛”一个都不放过，各级政府的产业扶持政策在他们手里大打折扣，基本不能得到贯彻，投资者非得花大量的金钱和时间，在物质上小恩小惠，在感情上亲亲我我“哥们义气”，否则项目建设就不能顺利开展。善于应酬的把大量的时间精力花在应酬上，（项目建设的成效自然受到影响）不善于应酬的人心中犯怵，坏影响成指数级扩散，恶劣的投资环境成为影响项目招商工作的一大顽疾。在“硬环境”方面，项目建设必须的基础设施，诸如土地、交通、能源、通讯等条件不便利，或使用成本高，降低了项目的利益期望。
三、对策和建议
项目招商工作的艰巨性、复杂性、长期性决定了这项工作不是少数人在短时间内就能抓出成效的。要求政府更新观念，改变作风，脚踏实地地按照市场经济规律要求，做好方方面面的服务工作，团结一切可以团结的力量，调动一切积极因素，项目招商工作才能取得可观成效。概括起来就是要树立五种意识，打造四个平台。
1、五种意识
第一是环境就是生产力意识。下决心改善经济发展环境，坚持“软、硬”环境一起抓。要从小事情抓起，凡是有关经济发展环境的，从各个环节的办事效率到一个职员的语言、眼神、手势都要有管理。经济全球化趋势下的地区间竞争集中表现为发展环境的竞争，发展环境的水平直接决定着对外开放的水平，发展环境的优劣决定了发展的快慢，一个好的发展环境比许多优惠条件更对投资者有吸引力。第二是摆正位置，树立“政府搭台，引导企业唱戏”的意识。在市场经济条件下，政府为促进经济发展所做的一切工作都是在为企业“搭台”和制定“比赛”规则，舞台上“唱戏、当主角”的是企业、是投资者，政府只须按照规则要求当好“评委”或“裁判”即可，切不可再像计划经济时代那样，政府既是“裁判”，又是“运动员”。第三种意识是群众意识。政府要放下架子，走近群众，充分发动群众和依靠群众，相信群众的能动性和创造力，在革命时期需要群众的支持，搞经济同样离不开群众的支持。因为说到底，群众的需求是项目发起的动因；群众的支持可聚集旺盛的人气，从而是形成良好项目招商环境和项目建设环境的前提；群众中蕴藏的智慧、信息、更广的社会关系网络是应该充分挖掘的宝贵的非物质资源，撬动这一资源，领导的力量就可以“四两拨千斤”。 大连市出租车司机热情地接待外地客商，并免费将他们送到市政府的故事，反映了大连招商引资的群众参与度之高和大连项目建设的环境之好，对我们有很大的启示意义。第四是树立本地投资者也是“上帝”的意识。许多地方项目招商往往只重视外地投资项目和大项目，而忽略了本地投资项目和小项目，对他们的投资热情重视不够，对他们的发展环境关注不多，致使他们没有和外地投资项目站在同一起跑线上。实际上，对于地方政府尤其是市、县级政府而言，大多数的项目是内资项目、本地项目和小项目，他们是拉动地方经济发展的主要力量，因此要拿出大量精力支持和鼓励本地人做项目法人，研究如何让本地投资项目做大做强的问题。海纳百川有容乃大，总之，抱“西瓜”千万不能放弃“捡芝麻”。第五是持久作战意识。搞项目招商不能急躁，一个好的环境的建设，一个好的形象的被认可，一系列正确政策的制定都不是短时间内能完成的，因此要摈弃急功近利思想，拿出恒心和毅力来把工作做“到位”，不断扩大宣传范围，营造和扩大自己的关系网和影响面。
2、四个平台
（１）筑巢引凤，搭建产业发展平台。在科学制定当地经济发展整体规划的基础上，确定主导产业并将主导产业发展与推进城市化、城镇化相结合，高标准、高起点做好产业空间布局的大规划。要合理定位，突出特色，加大投入，配套完善基础设施，形成能集聚产业和企业、发挥资源最大效益、减少企业经营成本、有利于产生产业规模效应、可以满足长期发展的产业园区，并制定相关的产业扶持优惠政策。
（２）畅通信息渠道，搭建社会信息平台。首先要畅通信息输出渠道：各级政府一方面要将基于本地经济发展现状的项目谋划情况、企业发展情况、项目招商情况、项目建设情况以简报、通报、广播、网络等多种形式定期向企业、事业、干部、群众、广大市民通报，让他们知道情况从而便于他们参与这项工作；另一方面也要将政府的产业政策、优惠政策、招商措施等进行广泛宣传，增强政府工作透明度。其次要畅通信息输入渠道：正确的决策需要掌握丰富的知识和大量的信息，为了避免决策的失误，必须深入调查研究，认真听取各方面的意见，要利用互联网、热线电话、干部群众（包括市民）接待日等方式经常收集群众意见建议，以提高公众参与度，变少数人招商为多数人招商。这里要特别注意对网络的利用问题，网络是现代电子技术和信息技术结合的产物，它正在深刻地改变着现代人的生活方式，它无限地拓宽了人类的眼界和能力，使“千里眼”和“顺风耳”成为现实，利用它可在瞬间将信息传遍全球。因此招商引资必须要充分利用网络，利用网络宣传自己、利用网络通报情况、利用网络收集信息、利用网络联系朋友、甚至可以利用网络直接洽谈项目。如此便捷而廉价的工具在一些地方（尤其是经济落后的地方）却没有得到足够重视，有的根本没有建立自己的招商网站，有的建立了但不及时更新内容，没有发挥应有的作用。现成的网络不用，就等于闲着“飞机”坐“牛车”。
（3）建立长效机制，搭建项目招商制度平台。通过建立和完善各种制度，变偶尔招商为长期招商。首先要建立充分利用各种招商会、贸易洽谈会、商品展销会的机制，这些会议大多是政府主办的，政府利用自己的权威组织了非常密集的物流、人流、信息流，各地政府应当积极参与这样的会议。要持之以恒地将自己的优势、政策、产品等等宣传出去；将外地的经验学回来；通过观察发现新的市场发展动向和新的商机；积极与各地各界人士接触广交朋友。这里要注意这样一些错误认识：一是认为举行这样的会议必须要有项目签约，如果没有会议就不成功；二是认为这种大规模的场面是政府在做样子、走过场，没有什么实际意义；三是连续参加几次会议后产生厌烦情绪，实际上，每年参加会议的人员不同，参展的商品不同，会议的主题和理念不同，这些不同反映了不同的市场走向，蕴含着新的商机。
其次是建立社会关系长期联络机制，营造与维持广泛而长期的社会关系网。与所有已建立联系的各类投资商、外地朋友通过网络、电话、书信、贺卡等形式保持长期联系，重点关系要定期登门拜访，人多的情况下可定期组织不同形式的联谊会（如首都同乡联谊会、驻津同乡联谊会等），通过这些联系持续不断地将本地的经济发展情况宣传出去，将本地的招商项目推荐出去，从而也将外面的资金、技术、人才吸引回来。
第三，制定政策激励机制，鼓励其他形式招商，如以商招商，中介招商、网上招商、群众招商等，凡能带来投资的，都给予物质奖励和精神奖励。这里特别说一下作为招商中介的一些投资公司，这些机构是应社会需要产生的专门以营利为目的充当联接投资者和招商单位媒介的中介组织，可以利用他们手中掌握信息多的优势委托其招商，这样可以降低招商成本，提高招商效率。
（4）营造良好的人文环境，建立真正亲商惠商的服务平台。开展企业审批“一站式”服务，把对企业的支持化为实实在在的政府行为，减少经济主体在投资创业、资本扩张、经营转型过程中的成本支出；开展为企业服务的督查，畅通企业投诉渠道，建立定期回访企业和投资者制度，征求他们对环境建设中的意见建议；加大对卡商、坑商行为的惩治力度，凡是干扰经济秩序，损害政府形象的坚决给予打击；要严格按照法律办事，让经济主体相信政府、大胆创业，把主要精力放在如何加快企业发展、拓展国内外市场上；另外政府还可以通过引导建立各类市场性中介组织（如审计师、会计师和律师事务所、农民技术协会、行业组织、民间信托等）为企业和公众提供咨询及公共信息服务，通过培育要素物流市场解决企业面临的生产要素紧缺的难题，通过人力资源开发为企业的发展壮大提供人力和智力支持等等。
