产业园策划方案
篇一:产业园区策划方案
“台湾生物科技园区”项目策划案
一、台湾生物科技园区情况简介
1.1、项目名称
由于本项目是针对台湾生物科技型企业而设立的因此拟使用名称为“台湾生物科技园区”。(以下简称科技园区)
1.2、台湾科技园区的投资单位为:
1.2.1、
公司简介:
1.3、项目简介
科技园区以天津 XX 科技企业孵化器(地处 XX 区)为依托，享有孵化器提供的研发、生产、经营的场地;通讯、网络与办公等方面的共享设施;系统的培训和咨询;政策、管理、法律、财务、融资和市场推广等方面多渠道的支持。
科技园区将规划为医学美容区、养生长照区、综合商业行政区、学术教育区、生产制造区、科技研发中心集成的一个生物科技产业高新区，共分为六大 产业类别:制药产业、医疗器材产业、医学美容产业、医疗保健产业、养生照护产业、农业科技产业。
二、 建设的背景和意义
2.1、科技园区坐落地
台湾生物科技园区设立在位于天津市 XXX 的天津 XX 科技企业孵化器中(以下简称孵化器)。成林道作为天津滨海国际机场
专用道路，已于 2012 年通车，同时也带动了成林道周边环境和业态价值的整体提升。
2.2、建设的政策环境
2010 年 9 月份《中共天津市委天津市人民政府关于加快科技型中小企业发展的若干意见》和《天津市科技小巨人成长计划》两个重要文件发布实施。文中指出:“科技型中小企业是加快培养和发展战略性新兴产业的重要载体，是提高自主创新能力的生力军，是推动创新型城市建设的重要力量，加快科技型中小企业发展，对于转变经济发展形式，调整优化产业结构，实现天津又好又快发展具有重要意义。” 同时，文件还明确指出，要“加强创新创业载体建设„„ 建立完善科技企业孵化器和加速器体系，支持建设生产力促进中心和技术创新战略联盟，为科技型中小企业创新创业提供良好和全方位优质服务。”
至 2011 年 3 月，天津市科技企业孵化器和相关机构已经达到 40 余家，天津市科技创业企业有 40%在科技企业孵化器内接受孵化服务。到“十二五”期末，天津市科技企业孵化器将达到 100 家以上。2011 年东丽区目标建立 20 家科技企业孵化器。东丽区政府及区科委等部门一贯重视科技载体建设工作，积极制定各种扶持政策，进一步推动东丽区科技企业孵化器的建设和发展。
2.3、硬件优势
孵化器位于河东区和东丽区交接处，距市区和空港开发区很
近，区位优势十分明显。所在成林道是天津机场通道，交通便利。孵化器占地面积 89.42 亩，房屋建筑面积 40300?。有足够的土地及房屋资源可供利用。在建工程 6000?是二层厂房，稍加改造后即可作为办公室用，楼前及东边有很多空闲土地，可作为停车场等项目使用。其余房屋大部分为仓库，挑高 7 米左右， 隔层改造后可增加使用面积，可用与办公或生产。
2.3.2、软件优势
科技园区所在的孵化器隶属于天津 XX 有限公司，主要从事各类服装、服饰制品、纺织面料和辅料以及相关装备的研发、生产、销售及咨询服务，是天津市的大型工贸集团，在业内拥有丰厚的资源。
三、科技园区投资资金的输入与输出
资金输出
四、科技园区长远发展规划
4.1、科技园区项目定位
集生物高科技产品研发、展示、企业孵化、专业人才培训、商务服务为一体的多功能复合型工业园区。
4.2、科技园区项目规划
本案项目共分成六个功能区:
综合商业行政区:园区打造人性化的优质生活环境，将引进科研、生产、办公、实验室;白领公寓;展示中心;商务中心;公共会议室;机房以及餐厅、健身房等配套服务用房，以提供从业人员、投资人、科学家、企业经营着一个 生活工作的优质空间。
养生常照区:配合区内的医疗资源提供年长者一个在身体活动、心智认知、生产力和生活满意方面都能享受健康乐趣的生活环境，已达到礼运大同篇中老有所养的和谐社会。
医学美容区:随着全球人口持续老化，人们对医疗需求不断的增加，加上现有技术的进步，未来医学美容产业将是生产技术的重要一环。引进台湾医学美容产业发展经验建立起中国自主的医学美容产业发展平台。
学术教育区:邀请国内知名学府与此设立分校，并延揽国际上产业界、学术界优秀的专业领军人物任教，以吸引海内外优秀学生，培养生物科技业未来优质的人才力量，在产学合作下成为全国生物科技人才的养成基地。
生产制造区:引进疫苗、生物化学新型药物开发、高端医疗器械、现代科学中药、现代化农业技术、国民保健品厂商的进驻。
科技研发中心:
设立天津生物科技园区种子基金，借鉴美国硅谷的模式，吸纳国际精英创 业，让生物科技医疗的概念于此由概念发展转化为产业。
4.3、科技园区招商策略或招商模式
NO1(明星企业带动招商
利用 XX 资本、天津 XX 科技企业孵化器和天津 XX 集团有限公司的自身资源，扩大园区的知名度，增强园区对国内外企业的聚集度。
NO2(委托合作协助招商
利用 XX 资本的良好业务合作伙伴，开展委托招商，吸引国内外企业进驻园区。
NO3(锁住研发信息重点招商
根据掌握的高校科研信息，利用天津大学、南开大学、天津科技大学等高校的科研项目，进行重点突破招商。
NO4(利用相关展会促进招商
积极组织参加 “津洽会”和 “高交会”等，利用展会活动在重点发展产业领域开展招商。
4.4 科技园区运营服务策略
NO1.加强园区立体化服务:
(1) 商务服务
针对科技型企业知识产权、IPO、投资、融资、产品或技术代理经营及市场 流通渠道等，提供 VIP 式服务，提供企 业不同个体所需的商务服务系列解决方
案，并纳入企业数据库进行后续跟踪和 支持。
(2) 信息服务
篇二:文化产业园项目策划书
民族文化创意产业园项目建议书
目录
第一章 总 论 ......................................................................... 2
一、项目背 景 .................................................................... 2 二、项目概 况 .................................................................... 3 三、项目基本运作思 路 ............................................................ 4 四、项目实施的必要 性 ............................................................ 5 第二章宏观环境分 析 ............................................................... 5
一、发展机遇和有利条 件 .......................................................... 5 二、政策环 境 .................................................................... 6 三、项目区域环境概
况 ............................................................ 7 第三章
市场分 析 ................................................................. 8
一、国内外文化创意产业发展现状 与趋势 ............................................ 8 二、成都市文化创意产业发展现状与分 析 ............................................ 8 三、成 都市文化创意产业存在的问 题 ............................................... 10 四、 文化产业及与相邻区县之比 较 ........................................... 10 五、成 都市创意产业发展规 划 ..................................................... 11 第四章 项目 SWOT 分 析 ............................................................... 11
一、优势(S)分 析 .............................................................. 11 二、劣势(W)分 析 .............................................................. 12 三、机会(O)分
析 .............................................................. 12 四、威胁(T)分 析 .............................................................. 13 第五章 项目规 划 ................................................................... 13
一、项目总体规 划 ............................................................... 13 二、项目定 位 ................................................................... 13 (一)本项目的宗 旨 ............................................................. 13 (二)本项目价值目标定 位 ....................................................... 13 三、产业园功能目标定 位 ......................................................... 13 四、项目规划思 路 ............................................................... 13 (一)七个一简 述 ............................................................... 14 (二)二堂简 述 ................................................................. 14 (三)三村简
述 ................................................................. 15 (四)三聚落简 述 ............................................................... 15 (五)三中心简 述 ............................................................... 15
第六章 项目运 作 ........................................................................ 16 第七章 项目管 理 ......................................................................... 16 第八章 项目实施计 划 ..................................................................... 17 第九章 财务分析与评 价 ................................................................... 17
一、分析的原则和依 据 ............................................................... 17 二、基础数 据 ....................................................................... 17 三、投资估 算 ....................................................................... 18 四、投资计划与资金筹 措 ............................................................. 19 五、盈利能力分
析 ................................................................... 20 六、清偿能力分 析 ........................................................... ...
..... 24 七、资金平衡分 析 ................................................................... 24
八、临界点分 析 ..................................................................... 25 九、不确定性分 析 ................................................................... 25 十、财务评价结 论 ................................................................... 26 第十章 风险与对 策 ....................................................................... 26
一、政策风 险 ................................................................... 26 二、土地资源风 险 ............................................................... 27 三、市场风 险 ................................................................... 27 4、财务风
险 .................................................................... 27
第十一章 项目综合评 述 ................................................................... 27
第一章 总论
一、项目背景
迈入 21 世纪，创意产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发展突出趋势，它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响。
民族文化创意产业是指以创造性思想为核心，以保护民族文化为原则，以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征，以创意资产为基础，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产业集群，把独特的传统文化融入到创意中，促进民族地区经济发展的创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族文化为基础，集观光、购物、消费、娱乐为一体的综合经济活动，消费者以感知各民族的民族风情、建筑、习俗等形式，通过购物消费直接为当地带来经济收入，是民族文化与经济的统一体。
当前，国际旅游趋势在向文化旅游方向发展，以弘扬民族文化，展现民族地域文化风采的创意活动和项目越来越受到重视。我国拥有丰富多彩的民族文化，堪称民俗文化的宝库。如何利用各 民族地区的文化优势，寻找促进民族地区经济发展的新的增长点，真正实现从“文化区”到“文化创意区”的转变。现在很多地区都在发展文化创意产业，但同质化现象比较严重，利用民族文化创意产业，新的营销手段发展民族文化创意产业，不仅对民族地区的经济发展有积极促进作用，而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施。
党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业，特别是十七次代表大会确定了“文化大繁荣、大发展、新高潮”的强国发展战略，加速发展文化产业，以确保国家文化安全和民生需求，而中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的升级版，即第四创意产业。近年来，文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度重视和支持，相关部门先后出台了国办发(2008)11 号、财税(2009)2号等若干鼓励措施和税收优惠政策。
2009 年 4 月，四川省省长蒋巨峰主持召开会议，专题研究加速推进四川省文化产业发展措施，会议就重大创意文化产业项目推进工作进行了研究部署。
省委常委、省国资委党委书记王少雄、省委宣传部长黄新初、副省长黄彦蓉等出席会议。
根据四川省国民经济和社会发展的十二五规划纲要，成都市做为国务院的旅游试点城市，地处成都近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方，对郫县的创意文化具有重大的标杆作用，而郫县地处世界级风景名胜区青城山，都江堰的一个节点，其区位优势无可比拟，特别是它的文化资源，即旅游、生态、休闲、农耕文化等富集一方 ，拥有相当高的开发附加值和发展潜力，将形成可持续发展的产业链条，关于拟打造“中国西部民族文化创意产业园”这一重大项目，是民族地区经济社会和持续发展的一个探索与创新，它有别于目前全国各地不同的纯风光、纯体验、纯休闲的旅游文化项目，而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义。
由四川省云南商会牵头主导，商会的成员单位组团投资开发的郫县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区，它的建成也是中国西部第一 个大型民族文化旅游地产项目。项目规划面积 6000 亩，
具有资源特别稀缺而不可复制，融娱乐、休闲、互动、养生养老条件十分优越而真实，设计建设起点高等特点。项目按照原生态、国际化、高品位理念打造世界旅游目的地。
在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下，还将为郫县解决大量的失地农民就业，对提升郫县城市形象和文化内涵将是一次跨越，本项目的运行将会拉动整个西部少数民族地区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成将起到积极的促进作用，而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。
二、项目概况
1、项目名称
中国西部民族文化创意产业园 2、项目选址
成都市郫县唐昌镇横山村境内，即横山村、平乐村两个行政村共 31 个社。
3、总体定位
本项目是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、 服务最优、管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园。集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地，融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地，将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、成都城乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民族地区经济社会的引擎、探索中国西部民族地区经济增长的新模式。同时，配合郫县县委、县政府打造天下蜀商文化的发源地、寻根地的重大使命。
4、项目规划
本项目规划面积 6000 余亩。项目规划设计为七个一、二堂三村、三聚落、三中心，即一广场(民族文化艺术展示广场);一廊(西部 52 个民族简介概况);一景(水世界景观);一城(唐城);一院(君平学院);一谷(浪漫谷);一岛(情人岛)。二堂三村:
既随缘祈福堂;毕摩苏里文化展示堂;川西民俗文化体验村;颐养乐活村;栖贤村。三聚落为:中国西部民族村聚落;异地商会会馆聚 落;中国创意农业聚落。三中心为:中国民族文化艺术研发中心;中国民族体育竞技中心;产业园管理服务中心。
第一期占地面积亩，总建筑面积 70000 平米，容积率 1.05，建筑密度 41%。
6、投资规模
项目总投资 19461 万元，其中土地费用 10000 万元，占总投资的 51.4%，工程建设费用 6271 万元，占总投入的 32.2%，项目单位成本 2780 元/平米。
7、资金筹措
自有资金投入 1230 万元，施工方垫支或其他投资者投资共 9751 万元(每年按10%的利息计财务费用)，租金或销售收入再投入 8480 万元。
8、经济效益
项目在 6 年计算期内总收入 43876 万元，其中销售收入 35990 万元，租金收入7886 万元;净利润 8793 万，上缴税金 10921 万元，投资利润率(利润总额/总投资)67.44%，投资净利润率(净利润/总投资)45.18%。
若取折现率 12%，全部投资税前财务净现值 NPV 为 3638 万元，内部收益率 IRR为 20.43%，税后财务净现值 NPV 为 1167 万元，内部收益率 IRR 为 14.94%。
9、主要经济指标:
三、项目基本运作思路
本项目在运作上，遵循唐昌镇横山片区总体运作思路，并服从横山片区项目总体规划，在此基础上，
项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源(成都蜀都文旅公司)，依托横山片区的旅游资源优势，整合行业
资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地;融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地。
由四川省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位:成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资公司、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业 等会员单位分解实施各子项目，四川省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园”。
成都潇天投资管理公司投入部分资金，主要用于项目设计、营销推广;拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司经营管理。潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付 10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。
四、项目实施的必要性
中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的发展，优化资源配置及地区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。
1、通过整合行业资源，完善郫县创意产业配套，提升郫县创意、旅游产业水平，做大做强郫县创意、旅游产业，确立郫县在成都民族创意产业的龙头地位。
2、项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的发展，而且能有效拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业发展，加快城市化进程。
3、项目的建设能快速高效地聚积人气，提高郫县唐昌镇的城市档次与水平;扩大辐射，引导、吸收周边地区的资金流、物流、信息流，进一步拓展地区间的市场空间，活跃地方经济。
4、项目的实施将加速农村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。
5、项目将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关产业的发展，推动横山周边片区的开发建设，项目的实施必将极大提升唐昌镇土地价值，实现良好的经济效益。
6、项目的实施对于挖掘、整理中华 民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义。
第二章宏观环境分析
一、郫县的发展机遇和有利条件
近年来，郫县深入实施城乡统筹、“四位一体”科学发展战略，通过统筹实施“三个集中”，联动推进“三化”，城乡经济社会全面进步，为推进郫县新一轮发展打下了良好基础。当前郫县正处于深入推进城乡一体化、加快城乡全面现代化新的发展阶段，城乡一体化已进入系统提升、深度推进的关键时期。在这个新的历史发展时期，郫县面临诸多的发展机遇和有利条件。
1、宏观层面
篇三:科技产业园策划案例
科技产业园策划案例
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第一章项目总体策划
一、市场分析
1、项目背景分析:
A、项目宏观背景:
?项目时代背景:中国政府实施西部大开发的划时代战略
?项目区位背景:产业别墅位于西 安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。
长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区 的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景:
?西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。
?市场需求:
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。
2、市场概况分析:
A、市场概况:
?国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。
?国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。
?西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。
?北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
?在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。
森根国际:位于北京北苑地区，是北京第一家具有 TOWNHOUSE 风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字
楼。1,楼地上地下各 1500M2，层高 5.5 米;2、3,写字楼独立分为六个单元，2,楼每单元约 800M2，使用率为 88%;3,楼每单元约 600M2，使用率为 96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价 10000 元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。
发布时间:2007-8-14 中房策联网络部
B、西安写字楼市场简析:
?西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。
?高新西区是高档次写字楼集中 地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在 6000 元/?左右。
?南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在 5000 元/?左右。市场销售较好。
?城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000 元/平米，市场销售情况不好。
?目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。
二、项目分析
1、产品分析
A、产品类型:
产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。
B、产品差异化分析:
产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配
套。
?传统写字楼的缺点:
a.长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率;
b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康;
c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉;
d、员工没有休息间或休息间条件差;
e、停车位秩序差;
d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观;
f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。
?产业别墅有别于传统写字楼的优点:
a、优秀的园区生态氛围;
b、建筑风格独具个性;
c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间; d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套;
e、更舒适高档的休闲会谈场所;
f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。
2、产品 USP 提炼:
A、专案宏观背景卖点:
长安科技产业园主要优势分析
?政策优势
n 整体规划优势:西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的
产业基地;西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。
税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持
提供融资担保:对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。
提供企业援助:对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相 应的资金，支持企业搞好建设。
?服务及配套优势
“一站通”办公:产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。
高质量人居配套:180 万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。
完善市政设施:产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。
功能区域规划:产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。
?经营理念优势
高起点:长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心保证。
长远眼光:产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。
城市经营:长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。
品牌经营:品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。
B、产品本体卖点
?产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂;
?产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例; ?产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态——国际新人文商务标准 OFFICE 的真正体现，;
?领先传统业态的商务服务及硬件设施配套;
?更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。
?激发创造力的办公空间。
3、项目 SWOT 分析
A、项目优势:
?国内领先商务物业模式，填补了市场空白。
?具有西部大开发的背景。
?开发商实力雄厚，信誉卓著。
B、项目机会:
?首创动力型地产引爆市场。
?作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。
?市场对人性化、生态化办公模式 的需求。
C、项目劣势:
?整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。
?单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在 1400—2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。
?项目形态新颖，市场认知度低。
D、项目威胁:
?总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。
?短期内难以引起市场深度认知。
?全国各科技园区之间产生市场争夺。
?项目经管高度不够。
三、项目综合定位
1、目标客户定位:
A、基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。
B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比 及升值潜力判断有较丰富的经验。
C、目标客户按所有制机构和规模分为三类:
?大中型民营企业;(首推)
?大型国有企业;
?中型外资企业。
D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。
2、产品市场性价比定位:
项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。
3、案名建议:
A、案名剖析:
产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出:1、生态化、园林式;2、全新的、高档次的商务模式;3、空前的、具有第一性的。
B、案名建议:
壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸
第二章营销推广策略
一、核心营销战略
1、动力型地产解码:
A、专案成功关键:
?动力型地产既是一个引爆市场的 全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在
?围绕动力型地产的特质:产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略:
动力型地产、运动战消化。
B、动力型地产互动流程:
如下图所示:动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。
2、价格策略:
A、价格控制:
本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位;缓释全新业态上市时的概念认知难度。
B、价格杠杆运用:
?本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为:高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项 目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。
?计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均 15%-25%的超价收入。
二、传播推广策略
1、整合传播策略
如下图所示:在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。
2、媒介组合策略及预算分配图
如下图所示:在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基
