从政府工作报告看房地产市场发展态势
今年政府工作报告在宏观经济调控、新型城镇化、房地产市场等方面都做了新的工作部署和安排，必将对未来的房地产市场发展产生深刻的影响。
宏观调控弱化 GDP、强化“六稳”“六保”，房地产面临规模增长瓶颈
政府工作报告指出：“我们没有提出全年经济增速具体目标，主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大，我国发展面临一些难以预料的影响因素。这样做，有利于引导各方面集中精力抓好‘六稳’、‘六保’。”
今年未设定经济增长目标主要是基于坚定产业转型发展和高质量增长的发展路线，宏观政策调控上审慎抉择淡化 GDP 预期增长目标而强化“稳企业保就业”。未设 GDP 目标并不代表没有目标。2019 年政府工作报告提出国内生产总值增长 6%~6.5%的目标，实际全年增长 6.1%，与预期目标基本相符。2020 年政府工作报告虽未设 GDP 增长目标，但提出“ 城镇新增就业 900 万人以上”。基于 2019 年 GDP 增长 1%带动城镇新增就业人口225 万人测算，2020 年 GDP 增长区间预计会是在 3%~4%左右，相比去年下降了约一半。在整体经济增长放缓的大环境下，房地产市场规模增长的瓶颈效应将更加明显。根据国家统计局数据，2019 年全国商品房销售面积
171558 万平方米，比上年下降 0.1%，这是自 2015 年以来的首次负增长。2020 年 1~4 月，商品房销售面积 33973 万平方米，同比下降 19.3%。虽然今年以来商品房销售面积的降幅在逐月持续收窄，但在新出生人口和结婚人口下降、住房市场供需形势转变的情况下，房地产市场的规模增长已逐渐靠近天花板。
新型城镇化持续推进，中心城市和城市群房地产市场前景可期
2020 年政府工作报告指出，2019 年我国“常住人口城镇化率首次超过60%”。根据世界城镇化发展规律，城镇化率在 30%~70%的区间都是高速增长阶段。由此可见，我国的新型城镇化建设仍有相当大的发展空间，这也将为房地产市场的发展提供一定的动力支撑。根据国家统计局的数据显示，2019 年我国人均 GDP 首次突破 1 万美元，距世界银行划定的高收入国家标准只有 2000 多美元的差距。随着我国经济实力和居民收入的不断提升，在不远的将来进入高收入国家行列后，品质住房消费也必然成为居民消费升级的重要内容。新型城镇化是以促进人的城镇化为核心，以提高质量为导向。2020 年政府工作报告在新型城镇化建设的广度上提出，要“大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求”，这将有助于提振县城的房地产消费需求，化解三四线城市的商品房库存风险，增强房地产市场的稳定性；在新型城镇化的深度上提出，“发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。”一个城市的
经济总量和人口规模在很大程度上决定了房地产市场的发展规模，而产业的发展和升级则将带动人口增长和住房需求。今年政府工作报告将产业资源和人口资源向中心城市和城市群引导，既有利于提升城镇化质量和经济增长效率，也将为中心城市和城市群的房地产市场发展提供持续的需求支撑。
坚持“房住不炒”主基调不动摇，“ 因城施策”促“三稳”目标实现
2020 年政府工作报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”虽然今年经济发展压力大，但依然坚持党的十九大所确立的“房住不炒”调控主基调不动摇。与 4 月 17 日中央政治局会议的表述相比，多了“因城施策”4 个字。与 2019 年政府工作报告相比，未提“落实城市主体责任”。但这并不意味着给予地方完全的自主调控权。地域性是房地产的基本属性，“因城施策”的实质是在中央“房住不炒”的硬约束下，为实现“稳房价、稳地价、稳预期”的房地产调控目标，允许地方根据自身情况对房地产调控政策进行微调，规避政策“一刀切”所带来的房地产市场局部动荡波及全局的风险。2018年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，2019 年政府工作报告则提出“稳步推进房地产税立法”，2020 年政府工作报告未提房产税问题。从 2018 年的“稳妥”到 2019 年的“稳步”，明确中央的房地产税立法工作正在积极推进过程中，这也是不断完善房地产市场制度
的必然方向。但在今年新冠肺炎疫情对经济造成巨大冲击、房地产市场增长乏力且房地产税本身仍存在相当大争议的情况下，今年政府工作报告不提房地产税，说明房地产调控保持了定力，并未继续加压，这将有利于稳定房地产市场投资和消费预期。
大力改造城镇老旧小区，城市更新将成为房地产业发展新方向
2020 年政府工作报告提出：“新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。”“完善便民设施，让城市更宜业宜居。”目前，不少一二线城市的中心城区老化现象明显，而新城区的土地利用效益又相对低下。控制增量，盘活存量、优化存量将成为未来中国大城市空间发展的新常态。老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。通过大规模开展城镇老旧小区改造和物业服务的提升工程，可以有效地提升居民的生活质量和城市环境，促进住房改善性需求的释放。同时，城市更新除了老旧小区改造外，还包括老旧厂区、老旧街区、城中村和区域更新。随着房地产业从增量市场向存量市场转变，在城市更新中科学合理选择有价值的存量物业开展改造、提升和精细化运营，获取资产增值和实现投资回报的最大化，将成为未来房地产企业业务拓展的新方向。
