中国的房价历史与规律剖析：房价涨了 35 年
目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼 市、疯狂的房价、 恐慌性的抢房现象， 如果一直这样的 “火”、 “疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫 破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。
2004 年 -2016 年中国 房地产“崩盘论” 、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没 有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到 国家住建部， 都出口驳斥的讲， 中日国情与城镇化率及杠杆、 市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最 可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个 更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了 35 年 [1987-2015
年] ，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房 价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全 是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市 场转入半市场经济，房价依然上涨。
第一是中国的房价历史与规律。
1998 年之前的房价， 从官方 统计的数据来看， 到了 1987 年才有全国性的房价统计。
1998 年 7 月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福 利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。鉴于 1998 年在房地产市场上的特殊性，且官方
从 1987 年才有全国性的房价数据可查。
1987 年商品房销售 面积 2697 万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的 国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年 的全国平均房价是多少，才 408 元 /平方米。看起来不高，但 相对于当时的居民收入， 也属于不可承受之重。
一直到 1992 年，房价维持在单价千元以下， 但每年的涨幅可观。
1998 年， 在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的 北戴河会议酝酿之后，当年 7 月 3 日，国务院颁发《国务院 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 ， 核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货 币化。从 1999 年开始，中央在全国范围内推行住房分配货 币化制度。也就是在 1998 年，房价的单价跃上 2000 元。现 在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实 际上没有， 1998~2000 年，房价维持不动甚至略有下跌。想 来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢 ?当
然，房价的 3 年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也 有关系。从今天回头看，房价在 2001~2003 年还是给足了很 多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房 价泡沫的声音，现在想想，大有在股市 2000 点时就喊泡沫 的意味。而从 2004 年开始，房价开始如脱缰之野马，再也 不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过
3000、4000、5000 元、 6000 元关口，直到 2016 年 2月份还 在上涨。接下来数年，没见到房价数据的记载。
到了 1988 年 7 月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正 完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工， 售价是 1600 元/平方米。再后来， 1989 年 2月 15日，北京首次公开出售 建在黄金地段的商品房 350 套，每平方米最高 2000 元，但 只被预订了 250 套。没办法，还是太贵了。上世纪 90 年代 初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价 涨到 6000 元 /平方米， 但随着 1993 年第一次房地产调控， 海 南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国， 1994年上海市中心房价降到 3000 元/平方米，市场一片萧条。
接下来数年，同样没见到房价数据的记载，直到 1998 年住 房改革。当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单 位福利分房的住户可以 800 元 ~1000 元/平方米买回房子，部 分则以 2800 元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁 户。官方的数据是怎么样的呢 ?国家统计局 2013 年公布的 《1987 年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显 示， 1987 年全国商品房平均单价 408 元/平方米，到 1992 年 之前基本维持在每年上涨 100 元上下的节奏。
到了 1993 年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮 对此应该功不可没。
而在海南房地产泡沫破裂之后， 1994 年 的房价回归先前的正常涨幅。着全国推广住房公积金制度， 以及 1995 年工商银行推出第一个商品房贷款，从 1995 年开 始，全国平均房价以每年约 200 元/平方米的涨幅向上， 直至 1998 年东南亚金融危机。
1998 年之后的房价，观察 1999 年 ~2015 年的全国新建商品住宅销售均价走势，房价走势有几 个很明显的高点。
2000 年房价出现一小波上涨， 2004 年同 比暴涨 18.7%，2007 年 A 股牛市之时又同比上涨 16.9%，2008 年金融危机之时同比下降 1.9%， 2009 年大规模经济刺激政 策之下同比上涨 22.4%，创历史新高。之后，虽然 2010 年 4 月加大调控， 但可惜房价是稳扎稳打。
这是全国的平均数据， 2014 年中房价上涨 200%，但在实际生活中，远不止 2 倍。
而一线城市中，更是远高于平均涨幅。
最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房 始祖。中国第一个商品房小区是广州东湖新村， 1979 年 10 月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展 有限公司投资 3600 万港元兴建 60000 平方米住宅楼。
1981 年建成后， 对香港售价为 2500~2600 港元/平方米， 对内售价
700 元/平方米。。1998 年，广州市实行房改政策，部分属于 单位福利分房的住户可以 800~1000 元 /平方米买回房子。东 华物业管理公司则以人民币 2800 元/平方米的价格出售给部 分租赁的住户或拆迁户。
8 年之后，东湖新村的房价开始进 入上涨的快车道。
2006 年，东湖新村二手房的成交价涨到 4000 元/平方米， 2008 年二手房涨到 9000 元/平方米， 2009 年二手房价涨到 10000 元/平方米， 2013 年二手房价则在短 短的 4年间涨到 22000元/平方米。也就是说，从 1981年~1998 年 17 年间，房价涨了 3 倍， 1998 年~2009 年 11 年之间，房 价再次涨了 2.5 倍多，而从 2009 年~2013 年这 4 年中，实现 了惊人的一跃，再次翻倍。一条近乎 45°的房价曲线，堪称
第二是中国的四大一线城市， 北上广深十年房价， 10 年内房 价普涨 229.5%，数据来源于易居与腾讯及网上。
广州涨了近 4 成一时的房价高低说明不了问题，十年后的升值价值才有 说服力。大家看看这 10 年间，各城房价涨幅比。十年间， 全国 25 个主要城市的房价一直处于上涨态势。一线城市涨 幅差距明显、二线城市整体涨幅较为平均。北、上、广、深 四个一线城市中， 涨幅最大的深圳十年来房价涨幅超过 5 倍。
其余二线城市中，涨幅最为突出的南京，涨幅达到 3.88 倍。
其余城市涨幅比较为平均。
2007 年“9.27 贷款新政” 出台后， 从数据上来看， 25 城整体房价还是成上涨的趋势； 只有个别 城市出现均价回落的现象，其中常州和青岛在 2008 年均价 出现下跌的情况，而广州、厦门和杭州在 2009 年均价有所 下跌。
2011 年新“国八条”实施后，在 2011 年至 2012 年两 年间， 25 个城市中的 21 个先后出现过房价下跌的情况；但 是却有 4 个城市房价连续两年上涨，分别是：广州、南宁、 天津和沈阳。以下是具体地区及城市的数据，可以更直观的 看出广州与其他城市房价的不同变化：第三是美国的房价历 史和规律。据美国最权威的凯西?席勒房价指数（席勒是2013 年诺贝尔经济学奖获得者） ，从 1890 年到 2013 年的 123 年 中，有 28 年是下跌的（占 23%），95 年是上涨的（占 77%）。
其中跌得最深的是 2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌 幅达 18%。连续下跌达到 5 年的只有两次，第一次是 1929-1933 年的大萧条时代，累积跌幅达 26%；第二次是 2006-2011 年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌 幅达 33%。那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多 快？在过去的 123 年中，美国房价平均内生（几何）增长率 为 3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123 年 中，美国 CPI 通胀率为 2.82%。如图一，美国的房价以高于 通胀率千分之 2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地 产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不
涨了。如果我们看 10年的累积涨幅，美国过去 123 年中发 生过 3 次十年累积涨幅超过 100%的阶段，分别是在 1938-1954 之间， 1969-1986 之间，和 1995-2007 之间。
1938-1954 之间的地产大牛市是因为 1943-1947 年间由于二 战带来的工业和消费需求，这 5 年的年均涨幅为 17% ，扣除 通胀后的平均涨幅仍然有 10%；其余年份的平均涨幅只有 2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986 之间的大牛市主要发 生在 1974-1979 之间，平均年增长为 11%，但扣除通胀后年 增长只有 2%；其余年份的平均增长率为 5%，扣除通胀率后 为负增长。
1995-2007 之间的大牛市主要发生在 1999-2005 年间，年平均涨幅为 11%，扣除通胀后仍然有 8%。这个超 越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从 2006 年开始下跌， 引发次贷危机，到 2011 年，美国房价在扣除通胀后已经低 于一个多世纪以前的 1895 年。总结一下，美国过去一百多 年曾经发生过三次房产牛市。
70 年代的牛市完全是被同时代 的通胀驱动， 90 年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡 沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增 长只有 1943-1947 。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国 通胀率。这条轴线也告诉我们，截止到 2013 年，美国的房 价在经历了 2006-2011 的下跌，和 2012-13 的上涨后，已经
回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国 的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（ 3%）。其他可以考 虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上 升，以及美国经济回暖； 这两个因素对房价的影响是相反的。
这 123 年中，美国出现三次十年累积涨幅超过 100% 的大牛 市，分别是在 1938-1954 年、 1969-1986 年、 1995-2007 年。
长期来看， 美国房价的涨幅基本等于通胀率。
但看那个曲线， 以 0.25% 的速度连续涨了 100 多年，它论证了两个铁一般的 事实： 1、长期看，房价是上升的。
2、房地产是抗通胀的好 品种。纽约在 1988-2012 年长达 25 年的时间里， 房价增长率 正好是美国的通胀率。那么美国的一线城市是否会遵循不同 的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在 80 年代末以来的房价历史。四个美国一线城市：纽约、波士 顿、洛杉矶和旧金山从 80 年代末到 2013 年的扣除通胀后的 实际房价。如果把纽约房价在 1988 年初的房价折成一块钱， 那么到 2013 年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是 0.99 元；
换句话说，纽约过去 25 年的房价增长率非常准确，正好是 美国通胀率；其间经历了 90 年代房价大幅度下滑，包括三 菱地产于 1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以 3.08 亿美 元的价格，加上 8 亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族 在内的美国人；纽约房价在 21 世纪初开始大幅度上涨，到 2006 年达到顶点的 1.5 元，到 2013 年跌回 0.99 元，完成了
25 年的轮回。类似的，如果在 1988 年初把波士顿的房价折 成 1 元，那么到 2013 年涨到 1.08 元，相当于扣除通胀后以 每年 0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周 期。如果在 1988 年初把洛杉矶的房价折成 1 元，那么到 2013 年涨到 1.12 元，相当于扣除通胀后以每年 0.46%的速度增长； 如果在 1988 年初把旧金山的房价折成 1元，那么到 2013 年 涨到 1.29 元，相当于扣除通胀后以每年 1%的速度增长。旧 金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱 动。第四是日本的东京，虽然经过暴跌，地价却一直上涨。
日本房价是在 1985 年广场协议之后，开始出现赶顶的。大 约 1991 年开始崩盘，到大约 2005 年到底，最大跌幅达到 70%，房价又回到了 20 年前也就是广场协议那一年。
房价从 1960 年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到 1990
年代，前后经历了超过 30 年的楼市繁荣，日本六大城市地 价上涨了 56.1 倍。这也是事实。第五是香港楼市。香港在 97 年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到 2003 年 SARS 危机，连跌 5 年，东京和香港房价跌起来的劲 爆，比纽约流弊多了。从 1980 年到 1997 年前夕， 17 年的大 周期里基本都是在上涨， 涨幅有 8-9 倍。2003 年之后到今天， 也是 10 多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是 小幅度，整体也房价早已超过了 1997 年的高点，去年均价 大约到了 9万元/平方米。
全球最贵的分层住宅价格， 一直都
要靠香港来刷新。这也是事实
